楼市大泡沫正在成形 加拿大澳大利亚或遭遇“美式”危机

[摘要]在房价上涨时期，不可能出现“Jingle Mail”。与此同时，在房价上涨时期，抵押贷款违约率非常低，因为房主能够轻而易举地卖掉房子并还清贷款。在这样的时期，贷款商藏在这些低违约率的背后。但是，违约率之所以低，只是因为房价在上涨。当房价大幅度下跌时，突然攀升的违约率就变成一个“不知道从哪里冒出来”的大问题。

腾讯财经讯 据CNBC报道，当房地产市场低迷到一定程度时，就会出现一场抵押贷款危机，而且不管抵押贷款法如何规定，银行、“影子银行”和抵押贷款保险商都会受到冲击。

美国抵押贷款危机充分说明了这一点。

然而，在加拿大、澳大利亚以及其他存在严重房市泡沫的地方，很多行业机构和媒体都在试图掩盖那些和美国抵押贷款法相像的信息。他们说，在美国发生的事情，不会在这些地方发生。

现在，我们将要拆穿这个谎言。

楼市已经出现巨大泡沫的加拿大和澳大利亚，将会面对美国曾面对的情况。

在抵押贷款危机爆发期间，美国一些房主手头的抵押贷款金额已经超过房子本身的价值，因而他们即便有能力偿还贷款，也不愿做这种赔本买卖，于是，“三十六计走为上”，很多分房主选择交钥匙走人，为此产生了一个新的英文名词“Jingle Mail”。

这个名词的中文含义是指，把钥匙放进邮箱，后事交由银行或专门的公司负责。据美国经济学家克鲁格曼的预测，交钥匙走人这种行为让贷款银行蒙受巨大损失。

毫无疑问，在房价上涨时期，不可能出现“Jingle Mail”。与此同时，在房价上涨时期，抵押贷款违约率非常低，因为房主能够轻而易举地卖掉房子并还清贷款。在这样的时期，贷款商藏在这些低违约率的背后。但是，违约率之所以低，只是因为房价在上涨。

当房价大幅度下跌时，突然攀升的违约率就变成一个“不知道从哪里冒出来”的大问题。

多年来，美国抵押贷款危机之所以会发生，是因为人们可以合法地放弃未偿还的抵押贷款，因为银行除了没收抵押物外无法追讨房主。很多关于为何“美式”抵押贷款危机不能在加拿大或澳大利亚发生的评论都是立基于这一点。然而，这是错误的。

在美国，每个州都有自己的抵押贷款法。就住宅购买抵押贷款而言，美国各州可分为两类：“追索权州”和“非追索权州”。

追索权抵押贷款，允许贷款商将抵押物（即房子）没收之后，继续通过法庭向房主追讨剩余债务。有了法庭的裁决，银行就可以追讨前房主名下的其他资产、工资等，直到房主付清欠款，与银行达成和解，或在破产法庭寻求破产保护。

非追索权抵押贷款限制了银行对抵押物的没收。一旦银行取消了房屋赎回权，无论损失有多大，银行都不得不承受损失。与此同时，房主可以甩掉巨额债务。

在美国，仅有12个州是“非追索权州”。换言之，另外38个州以及哥伦比亚特区都是“追索权州”。在美国最大的四个州（德克萨斯州、纽约州、佛罗里达州和加利福尼亚州）中，只有加州是“非追索权州”。

然而，现实情况是，不管是“追索权州”，还是“追索权州”，面对抵押贷款危机时，日子都不好过。

在38个“追索权州”，抵押贷款危机与“无追索权州”的一样严重。抵押贷款法和追讨拖欠房主的权利并没有减缓房市危机，也没有减缓贷款人和抵押贷款保险公司所蒙受的损失！

在加拿大，除了两个省份之外，都拥有追索权抵押贷款。在澳大利亚，所有省份都拥有追索权抵押贷款。

因此，房市已经出现巨大泡沫的加拿大和澳大利亚，将会面对美国曾面对的情况：当房价大幅度下跌时，很多房主会放弃自己的抵押贷款，因为他们无力或者不愿意偿还未还清的贷款，或者不愿意再为赔钱的房子埋单。当人们失去自己的工作时，这就会成为一个大问题。

事实上，对于那些想要交钥匙走人的房主来说，追索权抵押贷款一点用都没有。美国38个“追索权州”所发生的一切，足可以说明这一点。（米娜）