严跃进：房地产开发投资反弹超乎预期

[摘要]易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资的反弹，确实是超乎预期的。

腾讯财经讯 一季度房地产开发投资2.13万亿元，同比增长10.4%，增速创三年新高，比1-2月份提高0.5个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资的反弹，确实是超乎预期的，因为逻辑上说，从去年开始的房地产市场调控，其实已经对房地产开发投资形成了部分利空的效应。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对国家统计局2018年4月17日投资销售数据的点评

1、开发投资

开发投资的反弹，确实是超乎预期的，因为逻辑上说，从去年开始的房地产市场调控，其实已经对房地产开发投资形成了部分利空的效应。所以观察当前数据，可以看出，房企投资的节奏非常快。这有三个原因。第一、补库存的机器正在开动，且在加速，部分是房企主动补库存，所以会加快投资和建设，部分是地方政府督查房企开通，比如说南通今年就加大了对闲置土地的处置和开工。第二、近期部分房企积极进入三四线城市，尤其是三四线城市当前供地节奏加快，这都会带来拿地机会等增加。第三、建安成本或仍在提高，尤其是去年开始的水泥和钢铁的成本上升，这或带来开发投资中的造价成本上升，进而会在开发投资等数据中得到体现。对于类似投资，如果后续持续攀升，或成为新一轮楼市监管关注的重点内容。

2、土地购置

当前土地购置面积的同比增幅为0.5%，这或和近期供地节奏加快有关。因为按照此前国土部的规定，对于去库存周期偏低的城市是需要积极供地的。近期的调研数据也可以看出，一些非热点的城市正变为热点城市，比如说浙江省的丽水和衢州，过去土地流拍，但现在频出地王，类似土地市场的变动，其实也说明当前土地市场的基本面还是不错的，所以房企拿地方面也会有较好的表现，这会带来很多新的市场机会，体现了三四线城市补库存的窗口开启。当然这背后也要警惕，房企当前实际上也需要积极把控各类风险，因为所谓土地过热也会有各类新的管控内容出现。

3、房屋销售

房屋销售数据正继续降温，当然需要看到，降温不是说下跌，是说持续上涨的幅度是受到限制的。当前一季度为同比增长3.6%，预计接下来还会收窄，但不会加快收窄。因为从现在的推盘逻辑来说，二季度供应量会有所增加，所以实际上供应方面看，其实也会利好房屋交易。另外利空方面看，银行贷款方面的政策确实是收紧的，购房者需要看到这一点，所以购房方面需要以贷款政策为核心的参考内容。从实际的房源情况看，当前各地还是有很多摇号政策的，甚至类似武汉等有优先购房的优购政策，所以购房者需要意识到，潜在的需求还是很大的。

4、待售面积

3月份的待售面积数据释放了一个很强的信号，即在最近的15个月中，待售面积是持续下跌的，或者说都是同比负增长的。但是3月份出现了首次同比跌幅收窄的现象。这就说明了一点，可能待售面积或者说库存的数据即便是会继续下跌，但也不可能像过去那样快的下跌了。这有两个因素。第一是销售市场还是在降温，并没有强劲反弹，这会影响去库存的速度。第二是可能是现房房源的规模确实没有以前那么多了，部分好房源基本去化，部分房源则可能确实是属于无效库存，难以去化了。

5、到位资金

对于到位资金数据来说，趋势基本上是明显的，因为今年应该说是资金小年，即资金方面的管控会比较严厉，从当前此类到位资金的数据来看，同比继续上涨，但上涨的幅度是越来越小了。所以资金面正不断从宽松步入到收紧的态势。类似收紧态势，或体现为两点。第一是资金方面的成本不断提高，第二是资金方面的规模不断压缩。后续房企的经营，对于资金方面的把控需要继续。预计接下来房企在两个领域的到位资金面会比较好。第一是农村集体建设用地发展租赁市场领域。第二是旧城改造和棚改等领域。