一线 | 资金趋紧，泰禾融信等房企掀起融资高潮

腾讯财经 《一线》作者 孙春芳

3月伊始，憋了许久的开发商集体掀起一轮融资的狂欢。

3月7日，泰禾集团宣布公司境外全资子公司发行总额2.3亿的美元债券，票面年息7.875%。；

同日，金地集团完成2018年度第一期超短期融资券30亿元人民币的发行，华侨城则拟申请公开发行10亿元的公司债券。

3月6日，华夏幸福已宣布公司或公司境外全资子公司拟在中国境外发行不超过20亿美元（含20亿美元）（等值）债券。

同日，华夏幸福签署三笔增资协议：平安大华拟以资产管理计划委托财产向华夏幸福孙公司眉山鼎兴增资不超过人民币10亿元。汇添富资本拟向华夏幸福两家孙公司（永清孔雀城和位于河北大厂的盛基恒宇）各增资人民币4亿元。

同日，信达地产宣布拟注册发行不超过（含）70亿元的债务融资工具。

而在今年2月中旬，融信中国宣布将合并发行总计4.25亿美元的优先票据，利息为8.25%。

比上述房企融资胃口更大的，则是首创置业。3月5日，首创置业宣布了两笔发债计划，包括总额不超过人民币30亿元的企业债券以及总额不超过100亿元的中期票据。加上此前的50亿元的境内公司债及已经上市的5亿美元票据，2018年以来首创公开的融资计划已经超过200亿元。

2、3月份融资的房企多如过江之鲫。一位信托公司的高级经理向腾讯《一线》表示，一是年初流动性比较充裕，各大金融机构都有比较充足的资金，房企选择在此期间融资，可以拿到相对较低的利率和放行条件；二是监管机构对房地产行业的融资政策依然没有放松，开发商尤其是中小开发商的资金链依然进展，急需通过融资输血。

融资利率急剧上升

从融资房企的名单来看，万科、恒大、碧桂园等一线房企并没有急迫地进行票据、信托融资。进行融资的大多数是二线房企，如华夏幸福、融信中国等。

上述信托经理称，这与房企的品牌知名度、销售回款额等有关。大的房企销售好，信誉好，一是可以通过巨额的销售回款来补充资金；二是凭借信誉在银行融得利率较低的开发贷。

克尔瑞数据显示，碧桂园今年1-2月份销售额1187亿元，同比增长36%；恒大同期销售额1125亿元，同比增长64%，万科同期销售额1036亿元，同比增长20%。

该信托经理称，目前他们看的融资项目，总体而言，只有万科、恒大等TOP10以内的大房企敢接，中小房企的都不太敢碰，当然，中小房企有些项目如果地段好、回报率高，也会承接。

从融资利率来看，该信托经理称，从去年下半年以来，是一路上涨的势头，“信托这块，之前12%算高的，现在已经打不住，有些项目14%甚至更高的利率都有。”

这一利率上涨的情况，在其他融资工具方面也是如此。

例如融信2月份拟发行的发行的优先票据利率8.25%，而在它之前的时代地产发行四年期优先票据利率为6.25%，华南城三年期优先票据利率为7.25%。

融资背后的激进扩张

上述近期发布融资计划的房企，大部分扩张比较激进。

融信中国年初发布业绩目标，要在2017年700亿的基础上冲刺2018年1200亿的销售目标。

2016年8月，融信中国曾以110.1亿的总价14.3万/㎡的可售面积楼板价拿下上海静安区中兴社区的一幅宅地，引来业界一片惊叹。 融信中国方面称，融信静安地块预计2020年12月才能竣工。

2016年7月，融信以31.55亿元总价、72144元/㎡的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城的地王，按照该公司的计划，此楼盘也得在2020年12月竣工。 此外，融信的青浦36-01地块也预计到2020年12月竣工。

2017年中报显示，融信中国的资产总计1186亿元，负债940亿元，资产负债率达79.25%净负债率高达284.91%。

与融信类似，信达地产前两年也以疯狂拿地王著称。

信达地产背靠背后的信达资产管理公司，通过夹层基金，以杠杆配资的方式在上海、深圳等地拿下多个地王，随后找泰禾等房企合作开发。

信达地产今年三季度的筹资活动现金流达-14.40亿元，而去年同期，筹资现金流还高达41.09亿元。

泰禾集团2017年年底从华侨城手中以108.8的总价，高溢价从华侨城手中那些北京丰台区的一个地王项目，去年一年，泰禾集团在土地并购市场出手豪阔，总计耗资超过600多亿。

泰禾集团的2017年的三季报显示，截至三季度末，泰禾集团净资产为266亿元，负债高达1569亿元，资产负债率达85.50%，财务杠杆比率达5.89倍；其净负债率高达403%，位于房企负债前列。

上海某房企的一位内部员工向《一线》表示，对于他们这样的中型房企，通过多渠道融资进行继续扩张也是在目前形势下的不得已之举。在目前这种房企集中度继续增加的情况下，不是你兼并人家，就是你被人家兼并。

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