上海楼市开局遇寒潮 房企低价走量“保本”入市

2017年上海楼市平淡收官，2018年开局波澜不惊，首周成交环比跌落近四成。根据上海链家市场研究中心监控数据，2018年首周上海新建商品住宅成交面积为6.96万平方米，环比下跌43.92%，为最近13周来的最低点。

不过，连日来，《中国经营报》记者走访沪上多个项目发现，与此前多楼盘拖延入市、懈怠领证不同，当前部分房企为了尽快回笼资金，开始降低心理预期入市，或将原本精装房改为毛坯交付。其中，上海西环中心星信名邸项目销售总监狄磊对记者坦言，为了能在2017年年底前清盘，才予以降低处理，让利之余，也把原本的精装房的规划，改为了毛坯房。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进置评称，随着调控的持续深入，房企特别是大部分中小房企将承受一定的业绩和回款压力。精装改毛坯是开发商采取的一种应对方式，一方面是为了节省开发成本，另外从销售角度来说，毛坯房的代价成本相对更低，对于获取预售证，通过预售价格审批也会更容易。

低价入市

近日，上海易居房地产研究院发布《上海2017年度房地产市场报告》显示，2017年，上海新房成交面积639万平方米，同比减少54.1％。从环线来看，外环以外的地区楼市成交相对偏热，新房成交面积占到70%以上，而内环内和内中环新房成交面积占比则不足15%。

1月4日，记者以购房者身份走访上海郊环外青浦汇金路秀泽路路口的大发融悦四季项目，销售人员介绍，该项目于1月7日开盘，共推出201套房源，户型为85~95平方米的高层和107~132平方米的洋房，均价39000万元/平方米。根据安居客房价数据显示，青浦区新房均价为40488元／平方米，该楼盘价格低于市场均价。

记者采访中了解到，同样位于上海郊环外，于近日迎来首次开盘的中铁建香榭国际项目，房源均价3.7万元/平方米左右。“楼盘的楼板价是1.92万元/平方米，保本价为3.5万元/平方米，本来要卖3.9万元/平方米，被压了房价，现在可以说是‘贴地价’出售。”销售人员对记者表示。

记者在上海网上房地产查询到，截至1月11日，中铁建香榭澜苑（中铁建香榭国际备案名）住宅总套数501套，当前可售住宅套数340套，项目2017年12月签约139套，2018年1月1日~11日，仅签约3套。

同策研究院总监张宏伟分析指出，随着“调控政策将松动”的预期被打破，部分房企开始撑不住，为了通过预售审批，开始主动放弃“底线”，主动适应政府的指导价格措施，积极跑量。

记者联系中铁建上海公司营销部相关负责人，其回复称，由于首开仅推出201套房源，2017年12月成交139套是正常现象，还有一些房源正在签约当中。“在限价政策之下，价格不是公司所能控制的。不过第一期开盘主要是高层住宅，后期还有叠加类别墅，到时会拉高项目的整体均价。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海楼市成交淡季特征从去年第四季度就开始显现，2018年第一周的成交套数下跌，又过了集中签约期，后续是否还有项目能接续上尚待观察。每年年初是楼市的传统淡季，在此背景下，今年的淡季特征或比以往更明显。

精装改毛坯

中原地产2017年年度报告显示，因预售限价以及限售致市场推盘明显放缓，全年仅356万方住宅获入市，截止到2017年11月底上海全市仅获167张住宅预售证，且备案价格多略低于市场价。好在2017年12月上海获批了多张预售证，供应端正处于逐步回暖阶段。

日前，记者在上海嘉定区德园路955弄的上海西环中心星信名邸了解到，项目在2017年4月份和6月份分别举行过一次开盘活动，各推出3幢楼。

市场观察人士表示，其4月份售出为精装房，销售均价约为5.1万元/平方米，6月份推出的房源单价下调到4.98万元/平方米。为了保本，加推房源全部“脱衣”入市，精装改成毛坯交付。

针对上述楼盘的调整，上海西环中心星信名邸项目销售总监狄磊对记者表示，主要原因在于预售证审批的价格过低。“前一期开盘均价为5.1万元/平方米，理论上说二期开盘均价相对要提高，但是相关部门的指导价格反而下降，因此只能以价换量，同时舍弃装修。”

公开资料显示，该项目由中海地产集团有限公司和上海星信房地产开发有限公司联合开发，项目2017年4月23日首开销售额近12亿元。狄磊透露，项目的年度目标就是清盘，将所有房源售出。

同时，位于上海嘉定新城板块嘉程路和德园路路口的华谊逸品澜湾项目，也或将成为降价销售的典型案例。近日，记者走访看到，项目工地里6幢高层已经建成封顶。

“原本介绍的精装房，现在怎么变成了毛坯房交付？”一位张姓购房者带着家人前来看房，得知交付方式由精装改成毛坯后，他表示有些意外。

据了解，华谊逸品澜湾2017年1月份开始动工建设，预计今年交房。此前宣称房屋将精装交付，配套包括智能家居系统、地暖、中央空调和卫浴等。然而该项目销售人员告诉记者，目前的情况来看，将会改成毛坯交付。据销售人员介绍，嘉定区房管部门前期批准的楼盘单价是4.8万元/平方米，但该指导价被上海市房管部门建议下调至4.6万元/平方米。“开发商一听这个价格，就不太愿意装修。”

根据最新的预计单价，张先生算了一笔账，一套89平方米的房源总价比售楼处的预期下降了近45万元。针对精装改毛坯的相关详情，记者致电致函华谊地产方面，截至发稿未获回应。

近日，易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”丁祖昱评楼市2018发布会上提出，2017年，预售证管控最严的城市是上海，有170个项目受到影响，未批预售证套数达64591套，未批预售证建筑面积1133万平方米。资金雄厚的开发企业咬牙挺过，资金单薄的企业只能降低备案价，以求尽早拿到预售许可证，销售回笼资金。

频触违规红线

根据研究机构的统计数据，过去的2017年，上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升，但绝对值仍处于历史低位，为2006年以来近12年最低值。值得注意的是，在惨淡的市场成交背后，依然存在着一系列不合理迹象。

2017年12月23日下午，记者来到上海浦东新区东高路与兰谷路口的森兰星河湾项目建设工地看到，多台起吊机器和挖掘机在紧锣密鼓地作业，部分被挖掘出来的土堆已超过一个成年人的身高。正在为工地修建围墙的施工人员介绍称，项目自2017年11月份开工建设，目前在进行地面打桩阶段。

上海市浦东新区建交委官网显示，森兰星河湾新建项目（桩基部分）取得施工许可证，建设地点位于外高桥森兰A11-2、A11-4地块。

项目规模涵盖 A11-2地块新建3栋7层住宅楼、一栋商业用房及整体地下室。A11-4地块新建7栋16层住宅及一层地下车库、一栋三层配套服务用房、一栋一层配电用房。然而记者围工地绕数圈，既没有看到施工铭牌等项目信息，也没有看到施工许可证等证件信息。

记者随后来到森兰星河湾项目建筑工程部，门口的工作人员表示对未公示施工许可证一事不知情，具体问题需联系上级领导。

针对上述问题，记者多次致电致函星河湾集团上海公司相关负责人，对方表示森兰星河湾项目还在土地建设初期，取得施工许可证时间并不长，很多程序还在报批报建过程中，将联系工程部方面，详细情况会以书面回复，但截至记者发稿前，并未收到相关回应。

严跃进认为，综合去年底以来各大城市进行的房地产交叉检查，整个房地产行业会进一步规范，对于开发企业来说，此类操作不够重视，无疑容易引起问题或者受到相关部门的监管，到头来得不偿失。

对此，记者联系上海市住建委，其质量安全监管处工作人员表示，施工现场应该公示施工许可证，同时，根据《上海市建设工程文明施工管理规定》，施工单位应当在施工现场醒目位置，设置施工铭牌。该工作人员表示，上述情况将转至浦东新区建设管理部门，安排执法人员前去检查，如发现问题，工地将在规定时间内停工责令整改，把铭牌的相关内容进行公示，若逾期不改正，还将予以行政处罚。

特约撰稿曹婧晨对本文亦有贡献