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630亿交易背后的真实意图:万达卖城融创得地?

[摘要]作为万达转型的重要抓手,万达城一直是王健林的“心头好”。在万达城“风头正健”之时,王健林为何断然出手甩卖?是万达缺钱吗?

腾讯财经 作者 孙淮西

最近地产圈流行“卖卖卖”。

几天前,潘石屹将SOHO中国北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO出售,加上前不久以35.73亿元售出的上海虹口SOHO,潘石屹通过售卖物业回笼资金100多亿元。

潘石屹回应此举称:“随着北京市的关于商业物业的文件出台,就标志着商业物业除了整售这一条路,其它的商业模式已经不存在了。就是一个大的政策环境已经发生了变化,逼得我们只有一条路了,没有第二条路可以走。”

暨潘石屹之后,王健林也要割掉自己的“心头肉”了。

万达文旅城曾是王健林的“心头好”

7月10日,万达商业融创中国联合发布公告称:融创中国(01918.HK,下称融创)以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。

具体而言,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳、哈尔滨等13个文旅城项目91%的股权转让给融创,并由融创承担项目现有的全部贷款;另有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店作价335.95亿元转让给融创。

公告称,双方同意,交割后,文旅城仍用万达品牌,其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后,管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。

此次交易中的13个万达文旅城,一部分为万达城近一两年来开通运营,一部分还在规划建设之中。

其中哈尔滨万达城,在交易发生前的10天前——6月30日开业运营。

万达集团董事长亲临了当天哈尔滨万达城的开业仪式,开业现场有黑龙江省、哈尔滨市的党政领导莅临参加,王健林在现场致辞。一位与会人士表示,王健林当时的精神状态略显疲惫,一反往日健谈和活跃的风格,只是草草地照着稿子念完了致辞。在开业仪式之后,王健林陪同当地领导参观游览了新开业的主题乐园等项目设施。

作为万达转型的重要抓手,万达城一直是王健林的“心头好”。

王健林在各种场合的讲话中也一直以万达城的成功运营自豪。

在今年年初,万达在合肥万达城举行了2016年的年会,会上王健林在列举2016年的业绩时重点提到了旅游产业的版块,王健林称:“2016年(万达)开业了南昌、合肥两个“万达城”,在全球引发巨大反响,正是这两个项目的开业促成“万达城”落户海外。去年国庆假期,合肥、南昌“万达城”分别位列中国旅游人次的前两名,7天时间合肥“万达城”旅游人次超过百万,南昌“万达城”旅游人次近90万。去年新开工重庆、桂林“万达城”,签约长沙、西安、海口三个“万达城”,“万达城”大获丰收,基本形成全国布局。”

在布局2017年的规划时,王健林表示:“要加大旅游投资。今年计划新开工3个万达城;开业哈尔滨万达城;新签约三个万达城,力争两个是轻资产模式。”

万达城在万达的业务转型中,举足轻重。财报显示,2016年万达集团服务业收入占比55%,历史上首次超过地产;服务业净利润(未经审计)占比超过60%,也大于地产开发利润。而文化产业2016年收入占万达集团整体收入比重超过四分之一,已经真正成为万达的支柱产业。

财报显示,2016年文化集团收入641.1亿元,完成计划的103.3%,同比增长25%。其中:

电影产业收入391.9亿元,完成计划的105.8%,同比增长31.4%;

旅游产业收入174.3亿元,完成计划的100%,同比增长37.1%;

体育产业收入64亿元,完成计划的98%,同比增长9%;

儿童娱乐收入5.2亿元,完成计划的103.4%,同比增长137.8%。

这其中,旅游产业、体育产业和儿童娱乐产业都有很大一部分依托万达城来实施运营和实现收入。

融创买下万达城后会改变玩法吗?

在万达城“风头正健”之时,王健林为何断然出手甩卖?是万达缺钱吗?

王健林在回应《财新》记者时表示:“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”。

或许这与万达进行轻资产转型有关?

王健林曾表示:“企业经营的最高境界就是“空手道”,但这个空手道可不是骗子,是有了品牌,有了能力,别人找上门来,你一分钱不出凭品牌就能挣钱。”

目前,万达广场已经开始大规模实行轻资产运营模式。该模式分为两个类型:投资类万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中,投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营,净租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。

2016年四季度,万达连续与中信信托、民生信托、富力集团等新签约了90个万达广场,共1050亿元投资合同。今年6月28日,万达与中信泰富签署合作,后者旗下的商业项目将委托万达商业运营管理,并使用万达广场品牌。

万达此次出让13个万达城,也有轻资产运营的迹象。7月10日的联合公告称:交割后,文旅城仍用万达品牌,其规划、开发和运营仍由万达管控。

进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。《财新》援引万达内部人士称,万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”:万达商业不希望被划入房地产板块,目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。目前,万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

万达商业于2016年9月20日在港交所退市。而此前万达私有化项目书显示,万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。同时,如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市,大连万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

万达通过出售万达城之后实现“轻装上阵”,其“重”的部分将由接盘者融创来承受:巨大的土地储备和项目贷款。

据《财新》援引万达内部人士称,万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。

近年来,并购之王融创频频出手,而其并购的大多数目的即为曲线拿地。

而拿下万达13个万达城,除了需要支付的现金之外,融创身上还要背上多大的债务呢?

双方联合公告称,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳、哈尔滨等13个文旅城项目91%的股权转让给融创,并由融创承担项目现有的全部贷款;

对于295.75亿元的股权转让资金和335.95亿元的酒店转让资金,融创董事长孙宏斌透露,此次交易所用资金完全来自融创自有资金,今年上半年公司账上还有900多亿元现金。

但除了支付631.7亿元的交易资金之外,融创还要承担13个文旅城的全部贷款。

公开数据显示,万达城投资总则数百亿,即如近日刚开通的哈尔滨万达城投资即达200亿元,合肥万达城投资超过240亿。按此粗略估计,这13个文旅城的总投资额将达到4010亿元。

通过此项交易之后,坐拥巨量土地储备同时身背大量贷款的融创,将如何同万达一起,玩转万达城这些项目,只能拭目以待。

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责任编辑:petexfhuang
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