接连抛售SOHO资产后 潘石屹说自己还是个开发商

腾讯财经 作者 郭亦非

一片质疑声中,潘石屹又要卖房了。

距离SOHO中国(0410.HK)以35.73亿元整售上海虹口SOHO不足10天后,7月4日,潘石屹又把北京光华路SOHO2、凌空SOHO项目摆上了交易台,再算上其从2014年始抛售的五个半京沪物业资产,有媒体预测潘石屹可套现超过340亿元。

“媒体的质疑无所谓,爱说什么说去吧。”尽管潘石屹依旧乐观,但在卖房的消息释放三天后,SOHO中国依然临时召集媒体,希望让这位舆论漩涡中的掌舵者说点什么,打消外界的疑虑。

7月7日,潘石屹满脸笑容,出现在光华路SOHO2的一间会议室。过去一年,他多半时间停留在哈佛读书,一如既往地健身、跑步,在微博上谈《白鹿原》、《人工智能》,写作自己的新书《大槐树下》。

做生意规律:永远低点进,高点出

对于密集抛售资产的原因,潘石屹依然延续了此前的论调:“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国发展这么多年时间,永远在遵循这样一个原则。”

那么,现在是市场高点吗?在潘石屹看来,衡量的标准只有一个,即为租金回报率。他举例称,美国特别好的项目租金回报率能达到5%,而中国仅为美国一半,而且中国利率比美国高太多,而租金回报率越低,房子售价越高。

当腾讯财经问及即将出售的京沪两个项目合计估值超百亿是否准确时,潘石屹回应称:“我们有自己的估值,本来在前天的投资者会上应该公布,可是最后一秒钟,我没有公布。原因就跟做算术题一样,把答案给他做的话没意思,就每一个投资人去算,看他整个的专业水平、对市场的判断、风险判断如何,不要把答案交给他们。”

对于接盘对象,SOHO中国总裁阎岩并未透露具体名字,只是称,“潜在客户之前之后都有,但是我们还会经过公平透明的过程来选择最好、最合适的。”

在外界看来,此次出售光华路SOHO2项目颇为意外,这一项目并非潘石屹此前划入的非核心物业范围,这也是其转型后第一次整售的在京资产。SOHO中国2016年财报显示,光华路SOHO2租金收益达2.1亿元,在SOHO中国租金收入占比14%。

潘石屹解释称,在他心里面来说,永远不能销售的,只有两个项目,“外滩SOHO不能销售,位置太重要了,一个是望京SOHO不能销售,太漂亮了,我很喜欢,里面住得满满的,租金很高,最高的时候跟CBD水平差不多,望京已经是五环边上了。”

“所以这两个项目在,我就还是一个开发商嘛。”潘石屹称。

财报数据显示,在出售光华路SOHO2、凌空SOHO后,SOHO中国仍然拥有21个办公楼项目,持有物业建筑面积为140余万平方米。卖楼的同时,潘石屹也在建楼。上海天山广场SOHO今年入市启动预租,北京丽泽SOHO和上海古北SOHO也将在2018年底完工。

套现用于共享办公3Q项目及分红

五年前,当潘石屹在2012年的年中业绩会上宣布,将告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”时,SOHO中国股价连续三日大跌。

今日回忆起当时场景时,潘石屹依旧心有余悸,“媒体的质疑无所谓,爱说什么说去吧。对我来说最焦虑的就是我接受采访,从香港的发布会出来之后,股票就跌了10%,那个时候大家都不看好这个转型,现在回过头来看,能够赚这样多的钱,全是因为2012年这个决定。”

从财报来看,经历转型初期阵痛转型后的SOHO中国,近三年的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元,保持每年50%的增速。不过这与SOHO中国这三年有新的写字楼投入运营有关。

自2012宣布转型以来,SOHO中国营收总额连年下降,2013年,SOHO中国的营收总额为146.1亿元,2014年为60.98亿元,2015年更是低至9.95亿元。

2015年2月,SOHO中国推出“移动互联网时代的共享办公空间”SOHO 3Q,希望从选房、订房到付款交易每个环节都在网上进行,为流动人群提供O2O模式的办公场所,这被潘石屹视为公司两年之后新的经济增长点。

在回应腾讯财经项目套现的大量资金如何使用时,潘石屹称,“主要用于SOHO 3Q的发展以及和分红。”

截止目前,SOHO 3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间,目前在北京上海核心地段拥有18个中心,此外还有1个中心在建,总计超过17000个座位。不过,在SOHO中国财报中,尚未体现3Q的收入详情。

潘石屹称,除了北上广深之外,未来3Q还会到二三线城市去,租用现有市场上空置的房产资源,租过来以后装修、收租金等,暂时不会考虑贴牌及输出管理。他还透露,在接下来两个月内,SOHO 3Q还要进行一轮融资,“不是因为我们缺钱,而是要把3Q的价值体现出来,为下一步发展做铺垫。”

当被问及下一步是否指向分拆上市时,潘石屹看了一旁的SOHO总裁阎岩一眼,略显犹豫地说:“各种可能性都是存在的。”

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