地产回暖房地产信托难激增 警惕“五大误区”

经历了A股持续下跌之后,信托销售经理小王(化名)开始在微信朋友圈中加大了传统集合信托产品的推销力度。而房地产行业的回暖,则让他对自己的销售业绩有了更多憧憬。

近日,国家统计局公布了70个大中城市住宅销售价格统计数据,房地产出现回暖迹象,与之挂钩的房地产信托或再成投资热点。不过,中国证券报记者了解到,受前期投资者对权益类产品的偏好,以及信托公司收紧房地产信托业务因素影响,目前房地产信托销售尚未出现火热状况。业内人士认为,目前投资者在选择房地产信托产品时,需要警惕产品发行、投资标的、抵押物、交易对手、产品模式等五方面的误区。

房地产回暖

7月18日,国家统计局公布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,6月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个,分别比上月增加了7个和5个;下降的城市分别有34个和20个,分别比上月减少9个和8个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,分城市看,房价分化非常明显。一线城市需求较旺,成交量增长较多,新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二三线城市。二线城市房价总体平稳,涨幅较小。三线城市房价仍然下降,降幅继续收窄。

受房地产回暖因素影响,一些信托业内人士认为,与之挂钩的房地产信托再次成为投资热点。实际上,在过去几年中,房地产信托一直是信托公司的重点业务,凭借着较高收益率,受到不少高净值客户青睐。不过,近期多家信托公司人士透露,其公司的房地产集合信托产品销售虽有小幅上升,但并未出现火热现象。

来自用益信托的数据显示,6月共成立了72个房地产集合信托计划,合计规模为105.35亿元,较前月的100.6亿元小幅上涨,但较去年同期的213.86亿元,规模缩小近一倍。

某信托公司研究人士认为,近期房地产信托销售未现火热,原因之一是之前不少投资者将资金转移到资本市场,对房地产信托投资的积极性尚未表现出来。中国证券报记者了解到,由于A股走牛,在今年早些时候,不少投资房地产信托的投资者急于转让相关信托受益权,将资金变现并转移到资本市场,一时之间,信托受益权转让成为不少信托公司、第三方销售平台新的“生意经”。

难现发行高峰

在信托公司发行方面,上海爱建财富认为,尽管目前房地产市场显现回暖迹象,但并不意味着房产市场已经触底。相反,目前市场还处在去库存阶段,结构性过剩尚未完全消化。这种现状传导至信托市场,信托公司会谨慎对待房地产项目融资,昔日的发行高峰短时间不会出现。前述信托公司研究人士认为,不少信托公司仍在收紧房地产业务,使得这类产品的发行短期难以升温。

“去年以来,不少信托公司存在房地产项目兑付问题,各家最近都在忙着处理风险,对新增业务卡得非常严。”一位不愿具名的房地产信托经理透露,以其公司为例,过去几年中一直以房地产业务为主,风格较为激进,但今年以来只做一线城市项目,二线城市项目得经过严格考核、风控后才能做。另一位房地产信托经理坦言,他从去年末就“赋闲”了,他所在的这家中型信托公司在一单房地产集合产品出现风险后,就停了所有的房地产集合类业务。

来自中国信托业协会的数据显示,截至今年一季度,风险信托项目规模为9745亿元,较去年四季度增加200多亿元。其中,集合信托中风险项目规模达到644.3亿元。前述信托经理说:“产品发生风险后,目前多数信托公司会选择刚性兑付,这让公司和股东面临很大压力,所以只能收紧甚至叫停相关集合信托业务。”信托业协会数据显示,今年一季度,新增房地产集合信托计划532.7亿元,相比去年同期的649.2亿元减少110多亿元。

五大误区需要注意

业内人士认为,受房地产回暖以及A股近期调整因素影响,房地产信托或再现投资机会,但需要投资者精挑细选,尽可能避免兑付危机。一般而言,投资者在选择房地产信托产品时,需要从投资标的、抵押物、项目进展、交易对手、产品模式几方面进行把握。不过,上海爱建财富在近期的一份研究报告中指出,对于房地产信托,目前不少投资者存在以下五个误区,一是认为近期房地产信托发行会激增,二是认为特殊公用项目没有风险,三是纯土地抵押最安全,四是选择交易对手强的就行,五是投资者以为分清了房地产信托的三种模式。

这份报告表示,一些特殊公用的地产项目,如医院、学校等因隐含政府信用,且不涉及后期销售问题,一直以来受到投资者青睐。实际上,前几年在三四线城市,地方政府高举“高铁新城”、“金融中心”等后,财政面临举债偿还问题。因此,挂钩政府用途的特殊地产信托,其风险敞口被放大。面对这种情况,投资者在认购前,该仔细考察地方政府的资质,如财政情况、收入结构等。在抵押方面,房地产信托的抵押通常包括土地、在建工程、房产抵押三种,而土地变现最难实施,一旦遇上兑付风险,短时间靠其筹集资金的难度较大。因此,一个房地产信托的增信抵押,最好是现房、在建工程、土地都在其中,以保障还款的资金流动性充足。

此外,爱建财富认为,在选择房地产信托时,除了看项目公司资质外,还要特别注意项目区位和项目进度。项目在中心城市及重要地段,项目在建筑施工、装修经营,都能进一步保障还款兑付。(记者 刘夏村)

(中国证券报 刘夏村)

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[责任编辑:lilyqiao]

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