监管重磅表态:允许房地产开发贷款适当展期

经济下行趋势未见改善,对于潜在风险较高的地方融资平台、房地产开发贷等,近期监管层均表态防范这些行业的企业资金链断裂风险,发文指出不得对平台公司的在建项目盲目抽贷、压贷;也允许在确保贷款五级分类的前提下,对开发贷适当展期

【财新网(微博)】(记者 吴红毓然)2014年5月,监管层对地产风险的判断是“房地产贷款质量比较稳定,但一些风险苗头开始显现”。(见《财新周刊》2014年第19期“地产融资风险漫坡”)2015年5月,监管层的整体判断为“房地产市场持续调整,房地产金融风险有所上升”。

近期,银监会高层在一季度经济形势内部会议上指出,在房地产贷款风险防控方面,要加强防范房企资金链断裂风险,根据项目的实际进展情况和现金回流情况,在确保贷款风险分类科学准确的前提下,允许对房地产开发贷款适当展期。

经济下行期,企业资金链问题凸显,银行的支持尤为重要。5月中旬,财政部、人民银行、银监会还联合发布《关于妥善解决地方政府融资平台公司在建项目后续融资问题的意见》,要求支持融资平台公司在建项目的存量融资需求,不得对在建项目盲目抽贷、压贷、停贷。

据相关部门研究,今年的房地产开发贷中,资质较弱的中小房企违约增多,异地房产开发贷款不良率上升明显。(见财新网“银行业一季度新增不良1400亿,超去年增幅五成”)

对此,监管高层指出,要认真审查项目资本金的真实性,监测分析房企各类融资来源,对出现风险苗头的项目,要及时采取风险缓释措施,并积极协同当地有关部门做好风险处置。

个人住房贷款中,高档房、大户型房贷违约增多,部分小企业主因经营困难无力偿还个人住房贷款。监管层还发现,一些银行与房企和中介公司违约合作开展“低首付”“分期首付”或“零首付”业务。

对此,监管高层指出,要加强住房地贷款风险防控。加强住房贷款首付款真实性核查,严格控制借债收入比,自雇人士和企业申请个人住房贷款的,要与其名下经营主体进行统一授信。

今年经营性物业和商业用房贷款中,受部分城市商业地产供应过剩、销售收入和租金收入下降影响,违约增多。对此监管高层指出,要综合考虑市场前景、折现利率等因素,动态审慎评估抵押物价值和经营性收入,合理确定贷款期限和额度。

除此,还要加强土地储备贷款管理,对土储贷款增加较快地区,要提高对抵押土地价值评估的频率,结合当地财政收入情况,及时采取风险缓释措施。同时,加强房地产押品价值评估管理,定期评估抵押品价值,合理追加抵押担保措施。

在1万亿置换等措施下,虽“43号文”威力巨大,但地方融资平台仍是银行难得的好资产。监管层仍提示到,地方融资平台潜在信用风险较为突出。

权威数据显示,平台贷款中,土地抵押或土地收益权质押的贷款余额比重超过30%。在部分地区尤其是中西部,因土地出让收入下滑,部分平台贷款面临较大的偿债压力。除此,一些平台借道国有企业、新设和重组平台、民营企业等主体进行融资,潜在风险较大。

对此,监管高层要求,在平台贷款风险防控方面,各银行业金融机构要积极配合地方政府进行债务甄别认定,分类处置存量债务。

这是指,由地方政府承担偿还责任的债务,要督促地方政府足额纳入预算管理。对地方政府或有债务,一旦发现平台的偿债能力出现问题,要第一时间与政府沟通将其转化为现实债务,并纳入预算管理。由地方政府及其部门原来以直接或间接形式提供的担保,要重新落实合法、有效、足值的抵押担保。

对于PPP项目,监管指出,要积极研究项目本身的融资特点和现金回流情况,明确各方权责,对经营性现金流能够覆盖贷款本息的项目予以积极支持。

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