楼市新政后结清首套再换房 月供可省千余元

结清首套再换房 月供可省千余元

结清首套再换房 月供可省千余元

二套房首付降至4成,你会出手买二套房吗?楼市新政让不少有改善需求的购房者蠢蠢欲动,但购房者千万不要头脑发热,未经思考就出手。

如何利用这一系列楼市新政让换房变得更容易一些呢?记者昨日从佛山各大银行了解到,目前信贷部门执行的政策是认贷不认房,也就是说,换房者既可首付4成购买二套房,也可以在结清之前房贷的情况下,以首套房购买者的姿态“杀入”楼市,那么,哪种购房方式更划算呢?

知多D:

公积金贷款

暂按本地政策执行

细心的市民会发现,央行、住建部、银监会联合下发的新政中,关于公积金的内容与佛山目前执行的公积金申贷政策,并非完全一致,一些细则还有出入。

昨天,记者致电佛山公积金管理中心,12345热线接线员称,目前在佛山购房按照本地公积金政策执行,是否执行新政尚待通知。

个案

龙女士现供有一套90平方米的商品房,月供2000元,现仍剩下20万元贷款尚未结清。龙女士和老公都购买了住房公积金,但还从没使用过。

眼下,龙女士看上了一套120平方米的大三房,总价约108万元。

目前,龙女士已经准备了50万元的购房资金,那么,如何购房更划算呢?

方法一

以第二套房形式购买 月供压力最大

目前,佛山各大银行对二套房都执行基准利率上浮10%。在龙女士的个案中,第二套房首付4成,即43.2万元,贷款利率在基准上浮10%,每个月供4827.5元(等额本息法,20年期),再加上第一套房月供2000元,那么龙女士月供达到了6828元。

值得提醒的是:对于银行来说,放贷时会充分考虑购房者的还款能力,即购房者的银行流水数以及收入证明需是月供的2倍以上。在案例中,龙女士每个月的还款总额达到了6828元,那么,龙女士夫妇银行流水账每月最少要达到13656元。

方法二

先结清首套房再供楼 月供可少1600元

目前各大银行执行的房贷政策是认贷不认房。龙女士可以先拿出20万元结清首套房款,那么这套120平方米的住房就可以以首套房的形式购买了。龙女士只需3成首付,即32万元,剩下的76万元做商业贷款。

对于首套房,目前佛山只有汇丰银行可提供9折的优惠利率,但要求苛刻。工商银行农业银行中国银行建设银行招商银行、佛山农商行、兴业银行基本都能提供首套房9.5折的利率优惠。

如果按照多数大银行为合作楼盘提供基准利率9.5折的优惠计算,首套房的年利率仅5.605%。利用等额本息20年期的计算方法,则龙女士每个月的月供仅5273.12元,但比同时供2套房的压力明显减少,每月少供1600元。

方法三

使用公积金贷款 利息可省6万元

根据市公积金管理中心12345热线接线员解释,“之前没有申请和提取过公积金,现在买房申请公积金贷款就算第一套。”也就是说,像龙女士夫妇这样的情况,从来没有使用过公积金,那么,她与先生共同申请公积金贷款,最低首付仅需2成,最高可贷80万元。公积金贷款年利率仅4%,如果同样是首付3成的话,使用公积金贷款总利息可省6万元。

总结

公积金贷款最划算

通过龙女士的案例可以看出,当首套房剩下的贷款总额不高的情况下,可以先结清首套房款,然后以首套房的形式购买改善型住房。这样一来,就可以获得利率优惠,月供压力会明显减小,而且利息支付也会少很多。

当然,在所有的供房形式中,选择公积金肯定是最划算的。公积金由于利率更低,是贷款首选,但需注意的是,佛山公积金贷款个人贷款最高额度仅40万元,夫妻最高可贷80万元。对于贷款额度需求大的购房者,可采用公积金与商业贷款组合贷款的方式。

另外值得注意的是,新政之后二套房首付由6成降至4成,虽然首付的压力小了,但事实上供房的成本会更高、压力也会更大。在龙女士的这个案例中,如果按照以前的政策要求首付6成,那么,以龙女士现有资金是不足以付首付的,龙女士暂时买不了房。但在新政之下,如果龙女士急匆匆地拿着现金首付4成购买二套,2套房的月供总额近7000元。

理财专家建议,在家庭的资产配置中,每月还贷款金额控制在家庭总收入的30%左右比较合适,最高不能超过50%。

因此,购房者在购房时一定要充分考虑到自身的偿还能力。

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[责任编辑:lilyqiao]

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