周期长毛利高 私募基金看好棚改蛋糕

证券时报记者 张达

去年,李克强总理提出要加快推进棚改,必须抓住资金保障这个“牛鼻子”,把政策支持和市场机制有效结合。今年,在棚改规模增加、资金压力加大的情况下,除了开发性金融的“供血”,如何保证棚改任务的资金需要?社会资金如何参与到棚改项目中来?房企如何拓宽融资渠道、降低资金成本,都是备受关注的问题。

对此,接受证券时报记者采访的业内人士认为,从典型的辽宁模式可以看出,社会资金和房企市场化运作获取的资金在棚改过程中发挥了绝对优势的作用,社会资本参与棚改可以债权或股权的方式,房企除了银行贷款和债券,还有自有资金、信托、资管、房地产私募基金等其他资金渠道,这些渠道已经具有非常成熟、安全、可靠的运作和获利模式,预计2015年在房地产市场逐步复苏的背景下,房地产基金在棚户区改造中将起到重要作用。

辽宁模式非政府资金占比超六成

在社会资金参与棚改的过程中,全国各地区逐渐形成了一些较为典型的改造、融资模式,总的来看,主要有辽宁模式、徐州模式、枣庄模式和西安模式等四种模式,其中,辽宁省“政府+市场+社会”的融资模式最为典型。

在2005~2011年期间,辽宁省动员各方面资金总额达732.5亿元。据学者李莉测算,辽宁棚改融资来源中,政府资金约占38.7%,社会资金约占5%,市场资金约占56.3%。其中,市场资金中由政府通过市场化运作获得的资金占比为5.6%~11.3%,由参与企业通过市场化运作获得的资金占比为36.3%~46.3%。

“可以看出,社会资金和房企市场化运作获取的资金在棚改发挥了绝对优势的作用,民间资本参与棚改已经具有非常成熟与安全、可靠的运作和获利模式。”长富汇银总裁张保国接受证券时报记者采访时说,社会资本参与棚改可以债权或股权的方式参与,从前期拆迁一直到后期开发建设,社会资本都可以起到相应作用。

房企棚改项目毛利最高超30%

近两年,不少大型房企响应政府号召,积极参与到棚改中来,如万科在深圳和南昌有棚改项目,今年还打算参与北京的棚改项目;保利在海口、广西、济南有棚改项目;恒大在成都、吉林、安徽有棚改项目;绿地2013年在海口的2个棚改项目总投资600亿元。

远洋地产总裁李明接受记者采访时表示,关注一线核心城市包括城市中心地带的城市更新是未来房地产的一个主题,国家鼓励棚户区改造,加快城市更新,对房地产公司来说寻找新的发展机遇和新的发展资源至关重要。“国家这次把危房改造纳入棚户区,实际上给了一个重大的政策,相当于国家棚户区的政策完整了,有了支持政策,土地也有了,剩下的就是资金问题了。”他说。

李明介绍,远洋地产在北京的几个棚改项目是通过自筹资金在投,在武汉、深圳的类似项目进展比北京快。

“我们在深圳的旧城改造项目,更多是跟当地做旧改有经验的企业合作,待他们获得土地后,我们再以股权形式进去开发。他们更多负责前端,我们更多负责后端,一般以我们控股为主。”远洋地产经营管理中心总经理丁晖接受记者采访时说。

丁晖说,因为上市公司对资产周转率有要求,如果很多资金沉淀在一级开发,资金周转就很慢,同样投100亿元,3年不一定能赚回来。而当地企业不一定是上市企业,对资产周转率要求不高,他们有的是当地的村长和村委会,本身有钱也有股份,土地都是村民厂房、出租房,他们看到将来能挣钱,有能力也有动力。

在丁晖看来,与在二级市场取得的土地项目不同,棚改项目具有周期相对更长、成本相对不可控、毛利率高的特点。同样是2010年在深圳拿的两块地,其中一个已经销售到第三期了,另一个则到现在还没实质启动。“前者毛利率在30%以上,后者收益明显看好。”他说。

李明坦承,旧改项目周期长,但是毛利率高,因为土地成本低,要不然周期长毛利率低,更没有人干了。“我们的旧改项目主要集中在一线城市,就算它的周期会长一些,但估计未来的盈利水平会高于我们目前的预期。”他说,另外,国家对棚改项目也有政策支持,一般开发企业做项目都要求自有资金占35%,而做棚改项目的自有资金只要求20%,为的是减轻企业压力。

“房企参与一些棚改建设的净利润率能达到8%~15%,有时毛利率则高达30%左右。”张保国说。

棚改基金助企业降成本

棚改项目因其投入资金多、项目周期长的特点,在大规模推进改造中,如何有效融资成为房企挑战之一。

张保国介绍,以城中村棚改为例,典型模式是:政府与房地产商签订协议,政府将一块城中村项目以“生地”的形式交由房产商,由房产商完成由“生地”转变为“熟地”后,政府再以招拍挂的形式出让。在此种改造模式中,一方面,房地产商资本沉淀过大,由“生地”向“熟地”的转化成本完全由房地产商承担,财务成本的上升将削弱项目的盈利能力;另一方面,土地价格的飞涨使得拆迁成本高昂,房地产商资金层面的改造压力骤然加大。

“除了银行贷款和债券,房企开发棚改项目还有房企自有资金、信托、资管、房地产私募基金等其他资金渠道来源。”张保国说, 长富汇银与房企主要有股权、债权等合作方式,参与到房企从拿地开始直到房屋销售等过程。在满足社会资金对投资工具多元化需求的同时,也大大降低了企业的融资成本。

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