房地产行业:关注信贷预期改善带来的投资机会

核心观点:

居民加杠杆能有效解决目前信贷矛盾

今年5月份以来,央行和地方政府对于按揭贷款的政策调整主要集中在利率成本方面,不过首套房按揭贷款利率的改善并不显著,主要是银行经营选择所致,利率市场化的背景下,银行面对的刚性成本上升也较快。

我国过去一直支持首套房购买,对于第二套、第三套房采取相对抑制的措施,主要因为过去我国还未完成户均1套的目标,随着住房市场发展,上述目标已经实现,目前市场参与主体超过一半是改善性需求,此时住房信贷政策是具备调整空间的。

目前市场需求的矛盾之一就是按揭成本过高、二套房首付比例过高。

允许居民家庭使用更高的购房杠杆(即更低的首付比例),既是顺应当前的市场情况(首改再改占比过半),又能平衡银行对于放贷收益的要求。国际比较来看,我国居民家庭的购房杠杆水平仍处于低位,可提升空间较大。

目前包括福建、江西,绍兴、杭州等多个省市均鼓励放宽首套房认定标准,并适当降低首付比例。这将在较大程度上促进改善性需求释放。

销售累计同比将继续改善

从我们最新可跟踪的数据来看,2014年1月1日-9月19日,67个重点城市房地产成交面积2.30亿平米,2013年同期为2.65亿平米,累计同比减13%,降幅继续收窄,符合前期预期。环比数据方面,2014年9月1日-9月19日,67个重点城市房地产成交面积1719万平米,环比8月同期的960万平米,增8.3%。百城价格数据也印证了我们此前对于房价环比持续下降的判断,在库存水平依然较高的情况下,开发商大多选择了以价换量。

我们相信,限购政策松绑后(目前仅剩北上广深、三亚和珠海未放松限购),地方政府对地产销售的支持力度有望加大,信贷支持力度加大,叠加房价环比下降,我们认为,销售数据月度环比和年内累计同比未来将继续改善。

建议继续积极关注地产板块

我们一直强调地产的投资逻辑需要关注三个方面,第一个是宏观经济处于复苏前期;再者销售累计同比增速改善;最后是房价环比下降使政策环境相对友好,三者同时满足则会是地产板块较好的投资机会。从未来一段时间看,政策处于持续友好期,政策面终将传导到基本面,带动基本面复苏。标的方面,龙头房企主要推荐万科A、招商地产保利地产,成长型房企则重点推荐阳光城中南建设泰禾集团,转型预期关注新湖中宝冠城大通,主题性机会建议关注珠海板块。

风险提示

销售恢复情况不及预期。

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[责任编辑:golding]

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