房地产行业:开工投资符合预期 盼信贷环境改善

新开工符合预期 投资增速进一步放缓

1-8月份,全国房屋新开工面积11.44亿平米,同比降10.5%,降幅较1-7月份收窄2.3个百分点,其中,住宅新开工面积8.02亿平米,同比降14.4%。从单月数据来看,新开工的数据继续恢复,连续第二个月单月同比增长,数据表现符合我们预期,一部分原因是2013年同期的基数较低所致,另一部分原因是2013年大量购置的土地继续进入开工阶段。我们维持此前的判断逻辑不变,预计未来的新开工累计同比降幅有望继续缓步收窄。

土地市场仍在周期底部调整

8月份的数据显示,土地市场仍然处于景气低点。从我们跟踪的住宅用地推出/成交比来看,宅地市场景气度仍处于近两年以来最的低点,甚至超过2008、2011年最冷的时候。溢价率有所回升主要是因为北京、厦门和郑州高溢价成交地块带动,大部分城市的宅地成交多以底价成交为主。300城市的宅地出让金的累计同比降幅扩大,1-8月合计9910亿元,同比下降9%(1-7月为下降4%),土地市场成交持续冷清。

销售符合淡季特征 未来成交恢复可期

1-8月份,全国商品房销售面积6.50亿平米,同比降8.3%,降幅较1-7月份扩大0.7个百分点。8月仍是传统淡季,销售数据符合淡季特征。9月至今,我们统计的68个城市房地产成交面积相对于今年8月同期上涨10%,符合预期,我们依然看好销售,预计9月份整体成交环比8月份增幅将达15%。政策方面,除了一线城市外,限购基本在大部分二线城市有不同程度的松绑,我们认为,在限购松绑后,各地方政府对于地产销售政策的支持力度有望继续加大,信贷方面的边际改善也值得关注,成交恢复值得期待。房价环比继续向下调整,库存屡创新高的情况下以价换量或将持续至年底。

等待信贷环境改善

1-8月份,房地产开发企业到位资金7.9万亿元,同比增长2.7%,其中,国内贷款同比增长13.8%,个人按揭贷款同比下降4.5%。银行对于房地产业务保持谨慎,不过市场有中票传言,无论是否属实,其对于改善开发商整体的融资环境改善仍具有积极意义。按揭贷款方面,首套房按揭贷款利率有边际改善,最低回归至8.5折,尽管部分银行对于客户资质等隐性要求增多。同时,对于第二套、第三套房的按揭贷款条件则有所放松,主要是在认定标准上。近期市场有传言建行放松条件,还清贷款即可再次申请、利率水平为基准上浮5%。如果未来信贷环境改善将有助于未来成交恢复。

风险提示

信贷改善力度低于预期。成交恢复慢于预期。

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