房地产行业:中票或将开放 营改增影响有限

要闻:1)据报道上市房企或将被允许在银行间市场发行中期票据,募集资金用途将用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款,而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款。

2)据报道财政部和国税总局已对房地产“营改增”进行模拟测算,或将采用17%增值税税率,高于此前市场传言11%的税率,成为迄今“营改增”后税率最高的行业。中票放开利好大型房企:1)中期票据是指企业在银行间债券市场按照计划分期发行的债务融资工具,期限在1年以上,以3到5年为主。房地产企业融资渠道进一步放开;2)目前我国中票市场存量规模约3.2万亿,3年期AAA级企业发行利率6.35%(二季度平均),高于3 年期贷款基准6.15%,低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%,明显低于信托融资利率。中期票据的放开能够适度的降低地产企业的融资成本。3)由于本次放开发行中票受到较多限制,预计大型房地产企业将率先受益。

“营改增”对行业整体税负影响不大:1)由于房地产行业“营改增”涉及各种项如何抵扣、土地增值税如何处理,目前细则还未出台,最终影响还要视各种细项抵扣,土地增值税处理等。我们认为最终的结果,对行业整体税负不会有大的影响。2)根据我们测算按原先11%的增值税计算,房地产企业税负实际上将得到减轻;提高到17%对整体税负影响不大,但企业将面临分化,高毛利公司税负较高。假设毛利率30%左右的公司,粗略估算,17%增值税率,我们测算相当于原营业税税率5.1%。但当毛利率超过40%,相当于原营业税率6.8%左右,高于之前5%,且毛利率越高,实际税负越重。

房贷放松之后,输血开发商,继续看好地产股:伴随着各地限购限贷政策的放松,中票对地产企业限制也在放松,这是继地产企业再融资、发行债券放开之后,监管层又一次拓宽地产企业的融资渠道,可以预见,未来房地产行业的需求和供给端的各种限制会陆续放开,未来两个月成交量的回升是大概率事件。虽然银行出于收益与成本考虑,在房贷优惠的执行层面虽会有一定折扣,但房贷宽松的政策环境已经具备,国务院已经将降低社会融资成本作为下一阶段工作的重点,可以预见,不久的将来,各地放贷政策都将放松,而社会融资成本的降低将使得银行更有动力来执行房贷放松政策。至于“营改增”,我们预计对地产企业整体税负影响不大。

继续看好地产股,三条线布局——龙头(还有沪港通提升估值)、转型、主题,龙头推荐保利、万科、招地;转型推荐广宇集团华业地产中天城投;京津冀主题推荐华夏幸福宝硕股份;国企改革推荐金隅股份

风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期

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