温天纳:“房子”没人再抢了吗?

[摘要]中国城市化持续进行,同时拥有庞大的人口基数,房地产需求也不会灰飞烟灭,只不过整体需求将一步步回落。

上周,笔者在内地与业界进行交流,有谈沪港通,有谈央企加快改革及混合所有制之发展,也有谈到美国退市。不过,最为特别的就是当大家谈到内房需求的时候。

先谈谈沪港通,不少朋友也主动问到相关议题,大家对沪港通可谓深感兴趣。不过,当笔者问到大家有否兴趣即时开户买港股的时候,观望情绪却十分浓厚。与早前,境外投资者大举进入A股ETF的情况并不一样,看来,沪港通当中的“港股通”未必会马上大热。

至于央企改革,笔者感受到此时此刻,管理层的确感受到压力,估计为提升央企效率及绩效,以及释放市场价值,改革与整合势必加快,机遇与挑战同步存在。

至于,当大家谈到内房时,笔者感受到一个若隐若现的信息,看似“房子”,真的没人再抢了。的确,内房在过去十年相当热炒。中国人口基数庞大,从数量而言,对房地产的需求毫无疑问是非常高。不过,在人口金字塔的顶端及底部,老化现象非常明显,人口对房地产的整体需求,增长速度早已过了顶峰,未来甚至是有可能出现逆转。

我们先看看供求问题,究竟内地目前到底有多少个“房子”?笔者参考过内地一篇报道,截至2013年底,内地城镇住宅存量面积约为175亿平方米至240亿平方米,若果,再加上农村约234亿平方米,总数随时可达474亿平方米。

参考早前内地第六次人口普查结果,截止2010年11月1日零时,内地人口为1,339,724,852人。以此作计算,平均每人可配超过35平方米,算起来也不低呢!那么,买房看来真的不需要去抢。

另外也有一组内地非正式数据可供参考,截至去年年底,除住宅类商品房待售面积3.24亿平方米之外,还有在建住宅类商品房46.35亿平方米。内地有学者估计过,这部份的库存可能需要五年,才可以消化。当然,每个城市情况并不一样,实际情况需要更精密的计算。

对房地产最重要的需求是来自人口,当中,我们还要计算中长期的一些重要因素。在过去的一段长时间里,“一孩政策”某程度上扭曲了内地的人口结构。现在,就算某程度上已经松绑,但是内地适婚适育的年轻人不少还是觉得“一孩”计划有其好处,在内地生活成本越来越高的情况下,心态也难以在短时间内扭转过来。在不久的将来,祖父祖母留一套房给儿子,外祖父外祖母留一套房给女儿,若儿子和女儿各有一套房,未来的孙子就算不买房子,未来也有四套房在手!这是未来五到十年开始需要面对的情况,以后人人“四房”在手,何来需求?

人口老化是内地需要面对的严重问题,国际有两组通用指标:

(1)若60岁以上的人口占总人口比例达一成;

(2)若65岁以上人口占总人口的比重达到百分之七

触及上述临界点,可以作为国家或地区正式进入老化社会的参考。若以第二组作为参考依归,内地早在2000年前后就步入老年社会。若我们以第一组作为参考,参考内地早前的第六次人口普查数据以及目前的估算,在2010年低,内地60岁及以上的人口占比早已超越13%,而65岁及以上的老年人占比接近9%,估计目前内地65岁及以上的老年人占比已达一成或以上。

内地人口老化进程正在加速,同步社会经济发展活力将逐步下跌,工作人口逐年递减。曾有金融机构预测内地老龄化加速将持续到2030年前后,之后的20年老化速度会有所减慢,到了2050年内地60岁以上人口将占总人口超过三成。

人口老化与经济增长成反比,所有先进国也无法摆脱人口负增长的命运。不过,内地的情况相当特殊,“未富先老”,而且老化速度极快,在经济发展尚未完成前就发生了,形势其实相当不妙。

参考环球人口老化的数据,即65岁以上人口占比从7%提升为14%所需的时间,西方主要发达国家需要大概40至100年,日本需要25年,而内地需要的时间可能比日本更短。中国在十年内正式加入这个行列,也即是说随后,中国的经济增长存在一定的不稳定性,因此目前经济结构的改革以及强调创新自主尤其显得重要,在老年社会中,带来新的动力。

工作人口少了,购买力减弱,老人家消费保守,未来内需将面对什么处境?整体房地产需求能大升吗?笔者不回答,大家都会有答案。不过,中国城市化持续进行,同时拥有庞大的人口基数,房地产需求也不会灰飞烟灭,只不过整体需求将一步步回落。

说完内房,谈谈一个对资产市场极有关联的美国退市问题。上周五晚上,笔者接受了凤凰卫视中文台的专访,谈到美国退市步伐的加速,加息看似山雨欲来,那么,距离这情况,我们还欠什么呢?

联储局主席耶伦在Jackson Hole全球央行年会的讲话,就再次引来大家对美国加息时间的揣测。参考其言论,美国劳工市场正在改善,但尚未完全复苏,有人说她的言论趋向「鹰派」,但也有人认为加息会打击经济,因此不会提早。

过去的一年,美国失业率明显改善,令不少人感到意外。的确,若劳工市场改善的步伐,或通胀上升的速度,均较联储局预期快的话,加息有可能提前,不过鉴于目前劳工参与率看似不足,加息问题依然难有定案。同时,耶伦也没有就加息问题给予更为明确时间,笔者依旧估计大约在明年中才开始加息的步伐,就算联储局稍后提前温和加息,因欧洲央行及日本有可能提早量宽,对市场未必有太大的冲击。

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