鲁商置业:山东国有龙头地产 改革预期逐步升温

事件:2014年上半年公司完成营业收入13.21亿元,同比上升60.22%;归属于上市公司所有者净利润0.46亿元,实现每股收益0.05元,同比上升26.05%。

投资建议:

公司2014年上半年受首套房按揭利率上浮,实现35亿元签约销售额,完成年初计划35%,预计后期公司将会加大推盘以及销售力度。另外公司2014年在土地市场上积极开拓,在山东省内获取近122万平土地储备,继续强化公司在省内的龙头地位,以上项目将为公司后续销售增长提供充足潜力。2014年4月底,山东省通过了《山东省经济体制和生态文明体制改革2014年工作方案》,提出进一步深化国有企业改革,调整优化国有资本布局结构的总体原则。公司作为山东省龙头国有房地产企业,不排除在此次国企改革浪潮中受益。预计公司2014年和2015年的每股收益分别为0.31元和0.39元,截至8月15日,公司收盘于4.14元,对应2014年PE为13.35倍,2015年PE为10.62倍,对应RNAV为9.8 元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们给予公司RNAV约60%的折价,对应公司目标价5.88元,维持“增持”评级。

主要内容:1. 2014上半年营业收入上升60%:2014年上半年公司完成营业收入13.21亿元,同比上升60.22%;归属于上市公司所有者净利润0.46亿元,实现每股收益0.05元,同比上升26.05%。

2. 上半年签约销售略受市场影响:公司上半年受首套房按揭利率上浮的影响,其销售业绩受到一定的影响,仅实现签约销售额35亿元,完成年初计划销售额的35%。下半年随着市场行情的逐渐好转,以及公司在推盘以及销售方面的努力,预计公司有望实现年初所定的百亿销售额。

3. 公司继续强化省内土地储备: 公司2014年在土地市场上相对积极,目前已经多次在土地市场上面出手进行投资。具体来看,公司已经分别在临沂、青岛、以及泰安市共耗资13.99亿元斩获122万平的土地储备,这些土地全部位于山东省境内,进一步强化了公司在山东省内的龙头地位.

4、国企改革预期强化公司投资价值:在2013年党的十八大报告中,提出要“要毫不动摇巩固和发展公有制经济,推行公有制多种实现形式,深化国有企业改革”。其后在2014年4月底,山东省通过了《山东省经济体制和生态文明体制改革2014年工作方案》,提出进一步深化国有企业改革,调整优化国有资本布局结构的总体原则。公司作为山东省龙头国有房地产企业,有望在此次国企改革浪潮中受益。

解决同业竞争问题,整合优势资源做强做大上市公司是国企改革的重要方向之一。公司大股东山东省商业集团有限公司是1992年底由山东省商业厅改制组建的大型国有企业,经营范围包括零售、房地产、生化制药、酒店旅游、文化传媒、物产、教育、汽车贸易、小额支付等多个领域。

目前集团房地产业务主要分布在鲁商置业,但其中还有部分房地产项目分布于其他企业手中。考虑房地产市场资产注入已有相关案例,鲁商置业作为大股东旗下唯一房地产资产整合平台,我们判断未来有望受益集团相关资产注入。

目前公司兄弟企业银座股份下尚有部分房地产资产,其中两个项目位于青岛、一个项目位于济南,总规划建筑面积达到29.82万平。如果未来集团内部进行产业重新整合,我们预计该部分资产存在并入公司可能性。

国企改革的另一个重要方向是引入其他资本进行股权优化。在十八大报告以及山东省经济体制改革方案中,均提出要积极发展混合所有制。目前山东省国资委对公司控股比例接近70%。是否可有效引入相关战略投资者,甚至是实现公司管理人员以及职工参股已实现混合所有制经济,是摆在公司面前的重要课题。

5. 投资建议:公司2014年上半年受首套房按揭利率上浮,实现35亿元签约销售额,完成年初计划35%,预计后期公司将会加大推盘以及销售力度。另外公司2014年在土地市场上积极开拓,在山东省内获取近122万平土地储备,继续强化公司在省内的龙头地位,以上项目将为公司后续销售增长提供充足潜力。2014年4月底,山东省通过了《山东省经济体制和生态文明体制改革2014年工作方案》,提出进一步深化国有企业改革,调整优化国有资本布局结构的总体原则。公司作为山东省龙头国有房地产企业,不排除在此次国企改革浪潮中受益。预计公司2014年和2015年的每股收益分别为0.31元和0.39元,截至8月15日,公司收盘于4.14元,对应2014年PE为13.35倍,2015年PE为10.62倍,对应RNAV为9.8 元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们给予公司RNAV约60%的折价,对应公司目标价5.88元,维持“增持”评级。

风险提示:房地产行业基本面下行风险。

(海通证券股份有限公司)

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