美银美林:信贷政策仍是中国楼市复苏关键

北京时间8月19日凌晨消息,美银美林大中华区首席经济学家陆挺和Sylvia Sheng近日发布研究报告称,中国住房市场继续面临价格向下调整的压力。报告指出,新屋开工率和居住用房的固定资产投资增长表现均有所改善,预计新屋销售量将在今年下半年中回弹;有证据表明取消或放宽住房限购政策之举正在提升住房销售量,但下半年中销售量复苏的关键仍将是信贷政策。

以下是报告内容摘要:

中国住房市场观察:继续面临价格向下调整的压力

——7月份住房价格环比下降:

据中国国家统计局公布的数据显示,7月份70座大中型城市的新商品房价格环比下降0.93%,相比之下6月份的环比降幅为0.48%。这一数据与搜房网提供的数据相符合,后者显示7月份中国100座城市的平均新屋价格指数环比下降0.80%(相比之下6月份为环比下降0.50%)。住房价格下降速度加快的原因很可能在于,更多的项目在7月份中提供了降价措施,且其销售量有所减速。

但是,新屋开工率和居住用房的固定资产投资(FAI)增长表现则有所改善。我们继续预计,新屋销售量将在今年下半年中回弹,原因之一是去年上半年的对比基础较高,当时原本遭到抑制的住房市场需求得到了释放;另一原因则是,政策变得更加具有支持性。

——7月份住房销售量下降:

根据中国国家统计局公布的数据,7月份按建筑面积和价值计算的新屋销售的同比增长速度均为-17.9%,相比之下6月份分别为-3.5%和-5.3%。我们认为,住房销售下降的部分原因在于受到季节性因素的影响。但是,我们认为未来的销售动量很可能会有所增强,尤其是住房销售的高峰季节(9月份和10月份)即将来临。

——房地产行业的固定资产投资增长速度小幅加快,且新屋开工率表现强劲:

在7月份,居住不动产行业投资的同比增长速度小幅上升至11.5%,相比之下6月份为同比增长11.4%。另外,7月份的新屋开工率增长速度回弹至同比增长3.4%,相比之下6月份为同比增长13.8%。未售出住房库存在7月份增加至3.65亿平方米,相比之下6月份为3.59亿平方米。

——仍在继续的政策宽松行动:

我们看到,有迹象表明抵押贷款状况有所改善,更多的银行正在以低于中国人民银行基准利率的利率提供抵押贷款,且有报道称贷款的审批程序已有所加快。面向家庭的中到长期新贷款(主要是抵押贷款)在7月份也仍旧保持着相对旺盛的表现。已经有更多二三线城市正式取消或放宽了住房限购政策,这起到了改善住房行业部门信心的作用。此外,中国国务院在8月初颁布了一份文件,旨在增强棚户区改建的相关措施。

截至8月15日为止,在曾经实施住房限购政策的47座城市中,目前仅有10座城市仍旧保持着这种政策(其中包括4座一线城市)。在这10座城市中,已经有一些城市放宽了住房限购政策的定义,其形式主要是在城市内部的特定区域暂停实施这种政策,或是针对特定面积的住房暂停实施。

有证据表明,取消或放宽住房限购政策之举正在提升住房销售量。举例来说,在取消这种政策以后,济南市的新居住用房销售量在7月份环比大幅增长92%,几乎相当于上半年月度平均销售量的一倍。与此同时,在杭州市、温州市和呼和浩特市政府放宽住房限购政策以后,其房产交易量也大幅增长。但在我们看来,取消或放宽住房限购政策更重要的意义可能在于令住房市场信心得到了改善,而并非提供长期支持。我们认为,在今年下半年中,住房销售量复苏的关键仍将是信贷政策。

就社会福利房而言,截至7月底为止已有340万套经济适用房完工,相当于今年目标的71%。与此同时,国务院已经在8月4日颁布了有关棚户区改建的文件。政府正在鼓励国有公司为改建项目发行债券;而在这些项目中,私人行业部门也将享受跟国有公司一样的优惠政策。(星云)

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[责任编辑:loganzhu]

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