颜安生:香港内地楼市两重天

香港楼市在经过几个月短暂的微跌及调整之后,近来又重拾升轨,逢每周五发布一次的中原城市领先指数(CCL)表明,香港的楼市的确再次出现了上涨的趋势。而这一局面也得到港府的确认,日前特区政府财政司司长曾俊华警示,香港的细价楼(即单位面积小总价相对较少的楼盘)正呈现炽热象。之前港府曾明确表示,不会撤销旨在打击楼市炒买炒卖活动的「双辣招」措施:2012年10月26日,香港特区政府公布了调控楼市的「双辣招」措施:即自2012年10月27日起,延长额外印花税(SSD)适用期由两年至三年及增加有关税率,又针对非香港永久居民及公司买家新推买家印花税(BSD)。

内地三线楼市滞销

另一边厢,近几个月来,内地楼市却风声鹤唳,尤其二、三线城市楼价跌声不断,一些地方的地 方开发商因为资金链断裂难以为继,有的破产,有的卖盘,甚至还有因无路可走者一跑了之。在市场买涨不买跌心理的促动之下,内地二三线城市的楼市呈现滞销状态,尽管楼价已经下跌不少,但买家却寥寥无几,甚至难见问津者身影。为了应对楼市的不景气,内地许多二三线城市政府纷纷为「限购」解绑,甚至出台鼓励买楼的优惠政策。国务院发展研究中心负责人刘世锦更直指,内地房地产是今明两年最突出的不确定因素,他预计房地产需求峰值期已经出现,几年以后房地产投资要增长5%困难相当之大,内地楼市已经出现历史性拐点。

香港与内地楼市为何会出现如此之大的反差?根本原因在于两地支撑与推动楼市走向的市场力量有显著差别。就香港而言,近年来供应市场的楼盘十分有限,香港楼市始终处于供不应 求的状态,更为要害的是,在可预期的未来,市场需求始终大于供给,根据港府透露出来的信息,从长远看,香港的住宅土地总供应不到400公顷,也就是说,香港楼市的土地供应是一个硬约束。从需求方面来看,近十年来,香港新增人口每年接近十万人,更为严重的是,中国内地新成长起来的一批富裕人士纷纷到香港置业投资,香港豪宅成交量的逾三成为内地买家,加之2008年以来,欧美实施系列QE措施,国际游资涌入香港,大量资金追逐香港楼市,据悉,近来香港楼市再次上涨,主因乃国际游资所推动。总之,由于供应严重不足,而且将来无法大量增加供应,因而香港楼市实际上已经进入了一个易升难跌的怪圈。

香港楼市易升难跌

反观内地楼市则与香港情况有很大不同。近十年来,内地楼市出现持续上涨的 动力有三:一是内地居民因收入提高而对楼市产生改善性需求;二是内地的各种社会资金和金融资本进入了房地产行业;三是内地货币超常规发行及超宽松的货币政策成为推动楼市的重要力量。譬如,2009年内地楼市在短期内出现由跌转升的格局,根本原因在于国家出台的「四万亿」刺激经济的资金及各地方的配套资金相当一部分进入了楼市,刺激了楼市泡沫的形成;而根据渣打银行2012年的报告,金融危机爆发以后的2009至2011年间,全球新增的M2中,中国内地贡献了48%;在2011年贡献率更是达到52%。2013年4月12日内地的M2总量已经突破100万亿,这样的货币供应增长规模和态势在世界各国经济发展史上十分罕见,由于货币发行已经大大超过了国民经济增长的需要,而多余的货币相当一部分流入了房地产市场,成为推动内地楼市上涨 的主要动力之一。

显然,内地依靠金融泡沫推动楼市的做法是不能持久的。事实上,内地楼市已经乱象丛生,客观上向政府发出了警讯:货币政策必须回归常态,货币发行必须回到正轨。在这种背景下,内地楼市出现回调是必然结果,也是健康发展的内在要求,只有将内地楼市的不健康泡沫挤出去,才能将楼市风险化解于无形之中,才能令中国经济最终避免楼市震荡的伤害。

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