房地产行业:供给端在转暖 需求端未买账

事件:

7 月全国商品房销售额、销售面积分别为5182 亿元、8115 万平方米,分别同比下降16.0%和16.3%;新开工面积18106 万平方米,同比上涨8.2%;开发投资额8362 亿元,同比增长11.9%;资金来源10074 亿元,同比增长4.9%。

楼市反弹没做实 单月销售额降至历史同期第三

7 月全国商品房销售额、销售面积分别为5182 亿元、8115 万平方米,分别同比下降16.0%和16.3%,增速较6 月的-0.7%/-0.2%再次大幅下降,5月后形成的降幅收窄趋势没有得以延续。

我们上月指出 “以价换量换来的短期U 型反弹后劲将不足”,我们继续维持此观点,1)开发商表现出一定乐观倾向,已经出现部分取消折扣或者高价推盘的情况,而这使得去化率下调;2)限购退出仅是短期作用,从5 月取消限购的城市表现看,我们评估其提振销售的时间跨度为一个月,且此前执行较为严格限购政策的城市大约在50 个,所以其放开对整体市场的影响较为有限。

开发商投资开工渐趋乐观 解决资金来源是持续之道

7 月新开工面积18106 万平方米,同比上涨8.2%,继续呈现改善态势;7 月资金来源10074 亿元,同比增长4.9%,增速继续再提升4.3%,绝对水平继续维持历史高位,但对非房款依赖加大,楼市压力推向未来几个月。

我们认为,1)开工持续好转表明开发商逐渐乐观的态度,其背后的原因在于政策吹风、而非需求改善,有开发商提前布局楼市回暖的意味;2)开发商对融资需求依赖加强,预计此态势将维持至年底,原因在于偿还压力在明年一季度才会体现,开发商资金来源中房款占比仅39.0%,且7 月非房款来源增速达到20.8%,我们仍然坚持认为开发商依赖非房款的趋势不可持续,但在无偿还压力情况下将短期维持现状。

信贷支持未达预期,政府和银行步调不一致影响楼市表现,但银行风险偏好回归在提速。

我们上月提到,“从6 月的信贷数据看,银行对个贷的支持力度进一步下降……,表明银行的风险偏好仍没回归。”当前,银行支持个贷的力度未好转,按揭贷款环比下滑,历史同期多为环比上涨。我们认为,7 月银行收缩个人按揭贷款以外业务(新增按揭贷款占新增人民币贷款47%),表明了银行正在重新评估风险偏好,尽管还未采取“放贷”这一实际行动,但预计能够看到银行额度的进一步宽松。

我们认为,股市对银行价格宽松的预期还在加强,但需注意股市/楼市表现长期脱节的风险,维持行业增持评级。龙头公司中,我们继续推荐万科,小公司推荐华业地产,主题方面看好京津冀板块表现,推荐首开股份

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[责任编辑:slashzhao]

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