国浩资本:给予太古地产沽售评级

太古地产(1972):长期来看估值过高 – 沽售

太古地产(1972,$26.15)2014年上半年基本盈利按年升34.2%至37.75亿元。增长由租金收入总额(呈单位数上升)及物业买卖的溢利(由2013年上半年的2.78亿元升至8.07亿元)所带动。太古地产的盈利前景主要依赖香港办公楼及零售物业市场。物业投资占基本息税折旧摊销前利润的比例由2013年的88%降至2014年上半年的83%。但租金收入总额仅按年增7.1%(按半年增1.6%)至50.45亿元,其中55%来自办公楼,41%来自零售,另4%来自住宅物业。由于香港GDP增长放缓及大陆游客数量减少,我们预期来自零售物业的租金水平于今年下半年将面临下跌压力。美国很可能于明年加息,香港地产价格在未来12个月必定受到向下的风险。

太古地产股价昨日创12个月新高,9日相对强弱指数为79,达到超买水平。此股亦为今年表现最好的地产股,年初至今股价升33%。同期,其他领先地产发展商包括长江实业(1)、新鸿基地产(16)、恒基地产(12)及信和置业(83)的股价升幅为19%至29%,而地产投资商如九龙仓集团(4)及恒隆地产(101)股价则倒跌1%至4%。我们相信美国10年国债收益率跌至12个月低位2.40%为此轮本地地产股上涨的刺激因素。然而,我们并不认为太古地产的跑出从估值角度来说合理。

基于彭博收集的市场预期,太古地产2014年及2015年每股盈利均将按年升5%,现时股价相当于0.74倍市净率及23.0倍2014年预期市盈率。估值对于长线投资者来说并不吸引。蓝筹地产股现时平均市净率为0.71倍。公司最相近的同业九龙仓集团(4)的市净率仅为0.63倍。我们认为有限的自由流通量可能是股价强势的原因。截至2013年12月31日,太古(19)拥有太古地产82%的股权。本行给予太古地产沽售评级,目标价22.9元,相当于0.65倍市净率。分析员共识目标价为27.1元。

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