房地产:福建地产政策转向 行业风险受到重视

核心要点:

1、事件

2014年8月8日,福建省住房和城乡建设厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,包括合理引导住房消费、实行分类调控、落实差别化住房信贷政策、优化市场发展环境、推进保障性住房建设、鼓励开发绿色住宅、完善土地供应机制、加强市场分析监测八方面意见。

2、我们的分析与判断

(1)政策的亮点:多途径全面支持房地产市场发展

1)鼓励各市、县政府根据本地实际,对刚需购房予以政策优惠。

2)省内限购取消:在全省范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时,无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

3)首套房认定放松:购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房,其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。

4)首贷认定放松:购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。

5)对金融机构加大要求:金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

6)要求多方共建合作协调机制,化解房企风险:对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的,建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制,按照“分类处置”原则,一企一策,通过重组等手段实施帮扶,促进项目建成销售,化解风险。

7)政府收储商品住房作为保障性住房:各市、县政府可以采取政府收储方式,积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。

8)从土地供给控制市场供求:各市、县要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况,合理确定商品住宅用地供应量,避免商品住宅用地集中过度投放;对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县,应调减商品住宅用地出让规模。

9)多方面支持房地产企业:商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制。降低预售许可条件。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”

(2)政策的意义:行业风险受到重视,房地产政策全面转向

自住建部部长陈政高“千方百计去库存“讲话后,我们认为,地方政府已完全放开了手脚,在房地产销售不振的情况下,地方土地出让金收入大幅下降,地方政府面临巨大压力,有足够动力出台各类政策以提振销售,进而带动土地出让收入。

从此次福建省的政策意见来看,政府已不仅是出于土地出让收入下降角度考虑房地产市场的发展,在注重防止房地产企业乃至行业风险上,都出台了相关政策意见,我们认为,地方政府已认识到房地产行业的风险可能连带着区域系统性风险,对地产行业的支持力度又上升了一个高度。

预计后续省内各地将有更具体支持政策,此次省级别的全面地产政策调整,也标志着地方政府房地产政策的全面转向。

(3)政策对行业的影响:有望改变购房者预期

当前制约需求的主要因素仍是银行按揭贷款的可得性以及按揭利率的水平,另一方面就是购房者的预期导致的观望心理。

此次福建省公开全面的支持房地产市场政策,政府收购商品房作为保障房,控制土地供给将从长期改变市场的供求关系以及其它政策,有利楼市长远平稳发展,有望在一定程度上改变购房者的心理预期。

(4)对地产板块的影响及投资建议:政策预期提高,维持“推荐”评级

在四川省采用财政补贴的政策后,我们认为各地方具体政策虽难以预测,但方向已明确,此次福建省全面支持房地产市场的政策印证了我们的看法,地方政策的全面转向将继续催化市场投资情绪,因此,我们维持板块“推荐”评级。

个股方面,继续推荐万科、保利、华夏幸福

(中国银河证券股份有限公司)

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[责任编辑:augusli]

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