铁路运输行业:土地开发方案落定 广深最获益

08 月05 报道,国土资源部副部长胡存智在出席某论坛时表示,最近由国土资源部,国家发改委、建设部、原铁道部共同起草的一个《关于支持铁路站场土地综合开发》的文件已经成型,并已经出台,由国务院下发。胡存智指出,对轨道交通站场上盖、附近的土地进行综合一体开发,和铁路交通土地开发能形成综合开发新型城镇的格局,这是个方向,国土资源部会给予大力支持。

报告摘要:

铁路土地改革是解决国铁土地历史遗留问题,也是铁路市场化改革重要环节:在2013 年8 月19 日国务院发布的《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》中,第四点重点阐述关于盘活铁路用地资源,鼓励土地开发的相关政策指引。意见指出:加大力度盘活铁路用地资源,鼓励土地综合开发利用。支持铁路车站及线路用地综合开发。中国铁路总公司作为国家授权投资机构,其原铁路生产经营性划拨土地,可采取授权经营方式配置,由中国铁路总公司依法盘活利用。轨道交通站场上盖和附近的土地进行城市的综合一体开发,这也是未来城镇化规划和建设中必须加以考量的一个重要因素。铁总原则要求土地开发“一局一主体”,亦即一个铁路局下面设置一个地产置业集团公司,这个公司可以是以前的地产经营公司或多经公司兼并组合,也可以是新成立的。

铁路土地利用重点在站场,对路网公司经营带来巨大影响:铁路和地铁等轨道交通周边的土地,一直是房企的垂涎对象,此番一旦放开综合开发的许可,也将诞生巨大的商机。以香港地铁模式为例,轨道交通和沿线土地开发挂钩,轨道交通修建带来土地增值效应外溢,外溢的增值容许铁路公司收回一部分,就形成了良性的循环:既推进了轨道交通导向的城镇建设,又保证了企业的效益指标。对于上市公司,土地增值可以直接增加资产总量,以前铁路土地资产微乎其微。土地资产增值有短期静态影响和长期动态影像。短期静态影响是一两年内可以直接改变土地属性,进入土地市场的资产,或许直接开发、转卖或者抵押;长期动态影响是铁路企业可以不断优化铁路网络及其主要站段布局,降低“低效率、低利用率”土地,转化出来直接入市。

投资建议:我们维持行业投资评级为“增持”,广深铁路(601333)土地所有权总面积约1200 万平方米,广深沿线站段所占面积大约400万平方米,土改增值空间在100 亿以上,维持“买入评级”;大秦铁路(601006)拥有面积约6000 万平方米以上土地使用权,动态土改增值空间也在100 亿以上,维持“买入”评级。

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[责任编辑:dianaxiao]

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