国务院明确棚改目标 8股盛宴开席

国务院明确今年棚改目标:至少改造470万户增长47%

8月4日,国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度,力争超额完成2014年目标任务,并提前谋划2015—2017年棚户区改造工作。

安置首次尝试共有产权

去年7月《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》印发以来,新一轮棚改明显提速。2013年改造各类棚户区320万户以上,2014年计划改造470万户以上。然而,目前棚改的进度与改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比,还有较大差距;棚改中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。

此次发布的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,首次将央企棚户区明确纳入棚改规划。各地区要在摸清底数的基础上,抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划,将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划,重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造,优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。

在选点布局上,棚改安置房不再是独立的区域,也被纳入新型城镇化的整体布局。《通知》要求市、县人民政府应结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要,科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设,推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用,提高城镇建设用地效率。鼓励国有林区(林场)、垦区(农场)棚户区改造在场部集中安置,促进国有林区、垦区小城镇建设。

棚改配套设施首次被要求与棚改安置住房同步报批。过去,棚改安置住房与配套设施被要求同步规划、同步施工、同步交付使用。此次《通知》增加了“同步报批”的环节,为优化棚改布局、防止“安置房晒太阳”,增加了制度保障。同时,《通知》也首次明确了棚改安置住房小区的具体配建项目和建设标准,应遵循《城市居住区规划设计规范》要求,标准更具体清晰,操作性更强。

棚改住房安置还将首次尝试探索共有产权的方式。过去,棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民,是以租赁型保障房等方式满足其基本居住需求,或在符合有关政策规定的条件下,纳入当地住房保障体系统筹解决。

此次《通知》则明确提出,各地区可以探索采取共有产权的办法,做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。

建立行政审批快速通道

棚户区改造任务重、链条长,需要发改、国土、住建、财政、金融、农垦、林业等多个部门协同推进。为了提高工作效率,我国将建立棚改的行政审批快速通道。

根据《通知》,市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道,简化审批程序,提高工作效率,改善服务方式,对符合相关规定的项目,限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。

为了防止“棚改新房”变“闹心房”,《通知》还要求开展已入住安置住房质量安全检查。市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安置住房质量安全状况的检查,重点是建成入住时间较长的安置住房,对有安全隐患的要督促整改、消除隐患,确保居住安全。

棚改不是简单的“上楼”,也是棚户区居民市民化的过程,必须有完善的社区公共服务为依托。

与以往不同,《通知》首次提出新建安置住房小区要及时纳入街道和社区管理。安置住房小区没有实施物业管理的,社区居民委员会应组织做好物业服务工作。要发展便民利民服务,加快发展社区志愿服务。鼓励邮政、金融、电信等公用事业服务单位在社区设点服务。

进一步发挥金融支持作用

据住房和城乡建设部副部长齐骥介绍,目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。建筑密度很大,商业开发价值较低,实施改造很难实现资金就地平衡,属于难啃的“硬骨头”。

啃下“硬骨头”,关键要破解“地从哪儿拨”“钱从哪儿来”。

今年470万套棚改的投资规模上万亿元,仅靠财政支持,缺口较大。“未来将在落实财税支持政策的同时,将进一步发挥开发性金融在棚改中的作用。”齐骥介绍,国家开发银行已成立住宅金融事业部,重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。纳入国家计划的棚户区改造项目,国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。同时也鼓励商业银行等金融机构,积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。

《通知》还要求推进企业债券创新,支持承担棚户区改造项目的企业发行债券,优化棚户区改造债券品种方案设计,研究推出棚户区改造项目收益债券;与开发性金融政策相衔接,扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围;适当放宽企业债券发行条件,支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。支持金融机构创新金融产品和服务,研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。

如何确保建设用地供应?又如何防止出现“挂羊头卖狗肉”的用地乱象?

《通知》要求地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚改用地的年度供应计划,并将棚改和配套设施年度建设任务落实到地块。市、县规划部门应及时会同国土资源部门,严格依据经批准的控制性详细规划,确定棚户区改造区域全部拟供应宗地的开发强度、套型建筑面积等规划条件。

特别值得注意的是,《通知》明确“涉及配套养老设施、科教文卫设施的,还应明确配建的设施种类、比例、面积、设施条件,以及建成后交付政府或政府收购的条件等要求,作为土地供应的条件”,为防止用地乱象戴上了金箍。此外,市、县国土资源部门也应及时向社会公开棚户区改造用地年度供应计划、供地时序、宗地规划条件和土地使用要求,接受社会监督。

【概念股解析】

天山股份:量价齐跌致亏损,关注新疆区域支持政策

江苏价格高位难抵新疆量价齐跌。受需求高基数和总量放缓影响,前5 月疆内水泥产量增速环比回落32 个百分点至-7%,公司在疆内水泥销量及销售价格均较去年同期下降,尽管从华东水泥标的中期业绩判断,公司在江苏的盈利应较好,但始终难抵新疆的下滑。另外,报告期内公司部分项目完工转固,利息停止资本化,财务费用上升也是制约业绩的因素之一。

Q2 亏损超预期,反映需求或至底部。Q2 虽环比减亏,但依旧亏损,足见区域需求之弱。纵向来看,Q2 亏损是04 年之后首次出现,半年产量累计负增长也是06 年后首次出现,结合当下政策预期我们判断需求或是底部。

新疆 14 年仍是消化过剩,中期改善可期。疆内产能过剩明显,目前产能利用率不到50%(旺季不到70%),因此在经济总量和投资增速下行致需求增速放缓之际,短期反转难见。不过我们对区域中期持乐观态度:1、新增供给减少,预计14 年增量800 万吨左右,低于去年1400 万吨,15年可能为0;2、援疆建设、西部大开发、丝绸之路等春风捎来交通基建等需求饷食(疆内城镇化率44%,增长空间大),为增长注入源头活水。

华东市场弹性变弱,未来走平或向下。前5 月江苏水泥产量累计同降12个百分点,受累地产下行,华东市场水泥需求发生明显回落,这一情况可能会在较长一段时间内延续,因此尽管上半年区域保持了较高的盈利增长,但或也意味着未来一段时间的弹性缺失,市场走势无外乎走稳或向下。

新疆弹性较大,等待阶段性反转。前期新疆主题概念下,公司股价出现一轮行情,尽管近期明显回落,但市场对新疆始终抱有一定预期,我们认为这一预期有可能在明年体现到基本面上,前提是年内提振需求的政策出台,新的投资机会建议“不见兔子不撒鹰”,等待量价的阶段性反转。我们预计14、15 年EPS 分别为0.23 和0.5 元,对应PE 为26、12 倍,谨慎推荐。(长江证券)

青松建化:10年来Q2首现亏损,区域料已近底

价格大幅下滑是亏损扩大的主要原因。上半年疆内需求十分低迷,产量上看,前5 月区域水泥累计产量增速环比回落32 个百分点至-7%;受此影响,我们推测公司上半年水泥产量同比来看难有较大提升,而区域水泥均价同比下降46 元至320 元/吨,成为盈利能力和业绩下滑的主要因素。

Q2 业绩环比减亏,但10 年来首现亏损。Q1 是传统淡季,几无销售下,亏损也在情理之中,但今年Q2 受制价格大降未能扭亏,成为近10 年来2季度第一次出现亏损,结合未来供需投放我们判断区域景气应以触底。

存量过剩+需求放缓,14 年或难见回暖。根据新疆建材行办数据,2014年全年新疆预计有10 条水泥生产线投产,新增水泥产能800-1000 万吨,与去年新增1400 万吨水泥产能相比,产能冲击进一步放缓,但绝对量仍在高位,或超出需求增量。而受到高基数、区域不稳以及整体投资下滑影响,需求短期内难现明显改善,因此14 年市场仍是底部徘徊之局。

丝绸之路春风至,中期改善料可期。值得重视的是,丝绸之路经济带的春风已然掀起,需求大幕仍有望再启:1、新疆地区城镇化率从2003 年的34%提升至2013 年的44%,但是仍然低于全国平均水平,未来提升空间较大;2、我们测算,疆内基建拉动的水泥需求为地产的2-3 倍,伴随丝绸之路经济带对交通基建的拉动,区域需求弹性更大。

在建产能提升单线规模,与海螺战略合作有望加强成本控制能力。公司目前拥有水泥设计产能约1900 万吨,单线规模较小,约2700T/d。不过在建4 个项目均为7500t/d 的大线,将提升规模优势,同时与海螺的战略合作也有望进一步提升公司管理生产水平,降低能耗水平,提升市场竞争力。

股价已反映一定预期,静待量价齐升。前期伴随新疆区域主题炒作,公司股价涨幅可观,近期已有一定回落,但综合基本面和与预期面,或仍未至配置时点,建议等待区域反转。我们预计公司14-16 年EPS 分别为0.035、0.18 和0.38 元,对应PE 分别为131、25 和12 倍,谨慎推荐。(长江证券)

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