地产:减价快推者得天下 荐4股

[摘要]

投资建议7月成交小幅恢复与开发商减价快推、政策放松信号频出均有关,但市场热度还在下行通道、供给正逐步上升;流动性不改善、按揭不放松,A股地产板块难以脱离震荡行情,上有成交基本面顶,下有政策估值底。股票梳理:龙头个股(万科、保利、招商等)和工业地产/国企改革(如格力地产(未覆盖)等)。

理由对市场短期形势的判断?预计7月主要城市成交环比上升约15%,主要受推盘量提升影响,但去化率不乐观;纯新盘推售占比开始显著增加,减价快推盘者得天下。我们预计,主要城市7月前三周周均成交量较6月全月成交上升约10%左右,而最后一周成交量一般环比前三周周均值要增长20%~25%,以此推算,7月成交量将环比上升约15%,同比预计下滑10%~15%左右。去化率方面,截止上周,7月重点城市推盘去化率较前期下滑了5~10个百分点,一线城市当日推盘去化率仅57%,二线城市平均49%,低于2季度的70%和55%,同时,当日售罄的热销项目,平均推盘规模由2季度的200套下降至目前的100套左右,去化率显示整体市场热度并未显著回升。再看到整体推盘量,13个观测城市样本中7月前三周平均周推盘约6500套,假设7月最后一周推盘12000套,则全月周均推盘约7800套,与6月基本持平(而正常年份,7、8月推盘量要比6月下滑15%~20%左右);同时,从推盘结构看,近期纯新盘推售占比由原来的20%-30%区间,提升到30%-40%区间,定价也较周边原有楼盘出现2%折让,因此,我们认为,7月备案成交恢复,主要是受6月下旬以来新盘加推及低价入市所影响,市场热度并未显著恢复。

限购放松效果如何?短期效果明显,明确放松限购的城市短期成交量反弹40%~50%,但我们判断,其对成交刺激的持续性将不超过一个季度。我们汇总了过去一段时间,明确提到放松限购城市的成交表现情况,我们发现,放松后的周均成交量较放松限购前一个月周均成交量环比反弹了约40%-50%,但随着时间推移,放松限购效果在逐步降低,以济南为例,7月10日放松限购后第一周日均成交量迅速攀升至510套/日,而第二周的日均成交量则下降为306套/日,仅较放松前日均成交量230套环比增长约33%。

对后市成交的看法?决定成交的关键因素——按揭利率未有变化,我们判断今年市场将淡季不淡,旺季难旺。今年7月的城市成交攀升,是推盘提前释放以及部分城市限购退出的双重影响结果,但去化率、新盘定价等市场热度指标还在缓步下行通道,而且就我们观察,重点城市的银行按揭利率还是维持在基准利率附近,如果没有进一步流动性放松配合,随着9、10月进入成交高基数阶段,市场将呈现淡季不淡、旺季难旺格局。

(中金公司)

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