辉立证券:给予方兴地产中性评级

方兴地产 (817.HK) - 2014年销售增长能见度较低

投资概述

方兴地产于4月份录得物业签约销售额8.5亿人民币,销售建筑面积3.25万平方米。累计首四个月,物业签约销售额33.84亿人民币,涉及销售建筑面积超过12万平方米。如包括一级土地销售金额,则销售额总计46.5亿。

方兴地产2013 年物业合同销售达到146 亿元,一级土地开发销售额为64 亿元,均超过了之前设定的130 亿和50 亿的销售目标。两部分销售总额达到210 亿元,同比增长36%。管理层今年合同销售增长目标为30%。

按照2014年的新销售目标,方兴地产的销售进度未达20%,显著低于行业平均水平。北京、上海、青岛和杭州项目销售进展未如预期,而长沙的土地一级开发业务也未尽如人意。我们预计,5-6月公司的销售有望得到改善,但整天去化率和完成率仍难有实质提升,全年销售额目标和销售策略面临调整。

3月初,方兴地产公布将其若干酒店资产和配套业务分拆并且在联交所独立上市,被分拆实体将主要拥有并投资于位于中国的酒店组合,包括已完工的酒店和开发中的酒店。公司分拆所得款项现拟由公司用于再融资未偿还债务、营运资金及其他一般企业用途。

分拆资产包括6家已完工的酒店:金茂大厦(含酒店和办公楼)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店,以及2家开发中的酒店,即北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。

我们认为,本次预期中的分拆可为方兴地产提供新的融资平台,有助于提高其流动性和财务灵活性,为其运营的房地产项目募集资金。但也将导致方兴地产的经常性现金流有所下降,但影响有限。

2013年末的现金及等价物达145亿港元,较2012年末增加12.5%,有息债务358亿,较2012年末增加26.5%。从期限结构方面,3-5年的债务增加显著,由89.5亿增至181亿,增幅达102%,而1-2年债务则均有所减少。2013年末,方兴地产的净债务达210亿,较2012年末增加63亿,净债务比率为72.5%,较2012年的61%增加11.5%。

由于公司具有央企背景且财务状况稳健,其融资成本较同业具有明显优势,近年来处于5-6%的水平。而公司拥有国内最好的投资物业资产,经常性现金流充裕,具有较高的财务评级。3月份,方兴地产发行的5亿美元的担保票据,年息仅为5.75%。而酒店相关资产的分拆则更加有助于提升公司的财务水平,并有助于显著收窄NAV折价水平。

方兴地产在2014年的销售前景不确定较强,但酒店资产分拆有助于估值水平的上升。我们给予方兴地产“中性”评级,12个月目标价为2.3港元,相当于55%的NAV和4.9倍的2014年预期市盈率。

物业销售不畅

方兴地产于4月份录得物业签约销售额8.5亿人民币,销售建筑面积3.25万平方米。累计首四个月,物业签约销售额33.84亿人民币,涉及销售建筑面积超过12万平方米。如包括一级土地销售金额,则销售额总计46.5亿。

方兴地产2013 年物业合同销售达到146 亿元,一级土地开发销售额为64 亿元,均超过了之前设定的130 亿和50 亿的销售目标。两部分销售总额达到210 亿元,同比增长36%。管理层今年合同销售增长目标为30%。

按照2014年的新销售目标,方兴地产的销售进度未达20%,显著低于行业平均水平。北京、上海、青岛和杭州项目销售进展未如预期,而长沙的土地一级开发业务也未尽如人意。我们预计,5-6月公司的销售有望得到改善,但整天去化率和完成率仍难有实质提升,全年销售额目标和销售策略面临调整。

分拆部分酒店资产和配套业务上市

3月初,方兴地产公布将其若干酒店资产和配套业务分拆并且在联交所独立上市,被分拆实体将主要拥有并投资于位于中国的酒店组合,包括已完工的酒店和开发中的酒店。公司分拆所得款项现拟由公司用于再融资未偿还债务、营运资金及其他一般企业用途。

分拆资产包括6家已完工的酒店:金茂大厦(含酒店和办公楼)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店,以及2家开发中的酒店,即北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。

我们认为,本次预期中的分拆可为方兴地产提供新的融资平台,有助于提高其流动性和财务灵活性,为其运营的房地产项目募集资金。但也将导致方兴地产的经常性现金流有所下降,但影响有限。

财务

2013年末的现金及等价物达145亿港元,较2012年末增加12.5%,有息债务358亿,较2012年末增加26.5%。从期限结构方面,3-5年的债务增加显著,由89.5亿增至181亿,增幅达102%,而1-2年债务则均有所减少。2013年末,方兴地产的净债务达210亿,较2012年末增加63亿,净债务比率为72.5%,较2012年的61%增加11.5%。

由于公司具有央企背景且财务状况稳健,其融资成本较同业具有明显优势,近年来处于5-6%的水平。而公司拥有国内最好的投资物业资产,经常性现金流充裕,具有较高的财务评级。3月份,方兴地产发行的5亿美元的担保票据,年息仅为5.75%。而酒店相关资产的分拆则更加有助于提升公司的财务水平,并有助于显著收窄NAV折价水平。

风险

政策风险;

销售进展未有改善;

资本支出上升。

估值

方兴地产在2014年的销售前景不确定较强,但酒店资产分拆有助于估值水平的上升。我们给予方兴地产“中性”评级,12个月目标价为2.3港元,相当于55%的NAV和4.9倍的2015年预期市盈率。

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