房价阴跌背后推手:银行收按揭 收紧开发商贷款

[摘要]房地产寒流不断袭来,房产背后“信贷紧缩”更加牵动各方神经。

本报记者 刘飞 北京报道

人间四月芳菲尽,而房地产业的寒流却不断袭来,房产背后“信贷紧缩”更加牵动各方神经。

4月21日,福州双职工首套房公积金贷款最高额度从80万元降为60万元,据不完全统计,年内已有10个城市宣布收紧公积金贷款。

屋漏又逢连夜雨,去年底暂停的房贷荒已经演变为房地产市场的暂时“失血”,不仅全国范围内8.5折利率彻底绝迹,首套房上行10%已经开始在全国蔓延。

被视为“高富帅”的房地产开发商麻烦也来了,“开发商近50%的资金来源于销售回款,20%来源于银行提供的开发贷,其中销售回款受银行按揭利率影响非常大。”华中地区某民营房企副总裁告诉《华夏时报》记者,今年开发贷一紧再紧,中小房企连队都排不上,急迫回笼资金的房企只能通过垫首付、降低首付、降价等营销措施刺激被抑制的市场需求,从而提升楼盘的销量。

在这场“扛饿”游戏比赛中,大型房企似乎无忧,仍是银行重点营销对象。某股份制银行江西赣州分行人士称,产能过剩行业清单越来越长,且基本都是以前重点发展的行业,银行还要依赖房地产企业。

揭秘开发贷风险评估单

工行首席风险官魏国雄在2013年工行业绩发布会上也曾表示,中国城镇化建设,要实现奔小康的目标,离不开房地产。但魏国雄也认同房地产短期存在风险,但主要是结构性风险,如某些城市,某些楼盘,某些户型,某些开发商。

近期有媒体消息称,目前除工农中建交等国有行外,平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷,尤其是三四线城市,几乎一律封杀。

某国有大行河北分行地产信贷部人士认为,“不能以地域划分一概而论,如北京、上海地区房子是稀缺资源,兼有保值升值。但河北地区现在情况很复杂,廊坊燕郊、保定地产分别以地域、副都优势异常火爆,秦皇岛旅游城市则相对波动较大。而唐山作为北方重工业基地,县与县之间的经济发展和城镇化水平不同,房地产市场的形势、情况千差万别。”他分析说,更何况全国市场更复杂。

在上述地产信贷部人士看来,当今的市场经济形势下,房价的根本就是成本和价格的关系。

他给记者算了一笔账,如一个占地100亩地的小区,300万-400万元一亩的地价,容积率控制在2.0,也就是说100亩地就是12万平方米的房子(单纯指地上面积),这样下来把土地的价格分配到开发面积上,每平方米是3300元左右成本,加上钢筋水泥人工费用等建筑成本,再加上隐性成本,如营销、广告费用,后期的市政配套设施等等,算下来每平方米成本就达到5000-6000元,而唐山的房价,高档些的小区在7000多元,那么开发商的利润在9%-16%是比较合理的。

“所以说市场的好坏最终决定就是成本与价格的关系。”上述地产信贷部人士认为,流动人口多,旅游城市、财富比较集中的地方都是容易形成泡沫的地方,谈具体城市还要算成本账。

“一些明智的银行,不会一刀切,有的即使不做,也不是因为风险,或因为出于无奈不做。”他认为,无论是监管层还是总行在政策导向上,模糊不清,想做又怕担风险的话,只会增加内部沟通、内部协调的难度。

作为银行经营者而言,分行对他的考核正是来自业绩经营的压力,所以从去年年底到现在他的团队为唐山地区审批了6个项目,发放了七八亿元房地产贷款。

而前提是,他要求其团队一定要做好贷前对开发商和项目本身的风险评估、审核,以及贷中的认真核查和贷后的规范管理。他也要求开发商放慢自己的开发节奏,盖完一栋卖一栋,再接着开发,一旦市场供大于求时,可以靠时间慢慢消化。

因为他深谙地产开发商投资经营逻辑,开发商不会做赔钱的买卖,即便赔了最终也是赔银行。前期开发商只投入40%的自有资金,拿下土地后就可以申请下来贷款,然后拿银行贷款来盖楼,银行贷款还没有花完,就可以预售了,预售后收一部分就能把前期的自由资金收回了。

史无前例按揭荒背后

根据国家统计局数据,今年前3月,全国楼市成交出现量价增速双降,而北京市住建委网站数据统计显示,4月第三周,北京商品住宅成交量价持续下行,也创下了2月份至今连续11周的成交最低价。

而杭州、南京、秦皇岛二三线城市甩盘大幅降价促销的消息爆满,这些利好消息都没有让购房人李杰高兴起来,春节前,他就看好了北京芍药居2号院的小两居,一边期待着北上广一线也出现打折促销迹象,一边等待着4月份可以拿到手的年终奖,用以支付300万元的三成首付款。

但如今李杰得到的消息是,北京地区银行的按揭利率已全面抬升至基准利率,而两个月前建行、中行、农行大行还能做出8.5折的利率优惠,这意味着李杰要贷的200万元贷款,30年后多出了45万元之多的利息。

记者与李杰一起走访银行得到的消息是,农行、中行首套房贷利率会根据个人资质打分决定利率,最低可打9.5折,且前者二手房房龄加贷款年限不能超过55年;建行最低可打9折,且前者二手房房龄加贷款年限不能超过39年;这意味着只有很少一部分人能拿到最低折扣,基本和工行直接执行基准利率无差。

而交行、光大、北京银行等一律执行首套房基准利率上浮5%,二套房则全部上浮10%以上。走访一圈下来,李杰得到所有银行的回答是,在全国市场看来,北京地区房贷最低,未来还有可能继续上浮。

而据《华夏时报》记者了解,河北、江西等全国大部分地区早在春节后就开始执行首套上浮10%,二套上浮20%的利率了。“在赣州市场,除个别银行外,几乎所有银行都停了按揭,或者以无额度名义不发放按揭。”赣州银行业内人士称,当然做了开发贷楼盘一般都有保障,但就连华润、中海地产等大型房地产的按揭利率都上浮了10%。

在线金融搜索平台“融360”发布3月份房贷分析报告显示,在样本选取的35个城市中,有25个城市有停贷现象,主要以中小商业银行为主。

记者采访的多家商业银行个贷经理均表示,在互联网金融理财“宝宝们”的冲击下,银行贷款规模跟存款挂钩,即有存款才有贷款。而收益则跟利率挂钩,个贷利率低且按揭贷款时间长,不如公司贷款上浮比例高,因此银行个贷投放普遍不积极主动。“另一个被动的原因是,以往银行停按揭,银监会会召集开会,但目前并没有接到相关的通知。”

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