任兴洲:一线城市的问题在于如何消化高地价

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国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在演讲中表示,今年以来,整个舆论对中国的住房市场讨论和判断和以往有不同,有悲观的,认为马上要崩盘,也有乐观的,认为我们可能还长达十几年甚至几十年的高速增长我们国务院发展研究中心,有一个基础研究领域,房地产基础研究领域,我们的观点既不是特别悲观,当然也正是当前的现实。

我想谈三个方面的认识,一个是我们认为当前中国的住房市场还是出现了一些新的阶段性的趋势,我们不能说大的拐点,不同意崩盘的理论,确实出现了一些新的阶段性特征和趋势。

第二,在这样的趋势下下面,我们要防范哪些风险,我们不至于出现泡沫的破灭。

第三这样的情况下,我们的调控思路应该有哪些转变,有这三个方面说一下。

当前我们中国的住房市场出现一些相对比较明显的阶段性的趋势。我想从三个方面说一下。

第一,增长速度放缓,或者说增速换挡。我们测算了一下,1998年到2011年房地产开发投资的增速高速增长,年符合增长率24.4%,2012年起这种高速增长的速度开始变化,2012年和2013年比较上一年同期分别11.4%和19.4%,整体明显放缓。而且我们认为这种放缓是符合规律的是房地产持续的十几年高速增长以后,它规律性的开始回落。这种回落不仅仅表现在投资方面,还有销售和其他方面,增速的换挡是当前的一个比较明显的特征。背后的原因是什么呢,首先当然是经济增长速度的换挡期,我就不说了。

第二在于供求关系发生了比较明显的变化。我们这个团队进行的测算根据六普的数据和其他的数据做了一个推算,到了2020年的时候,我们所有常住人口家庭户的户均住房,一套房,一左右的家庭户均住房,国际经验来看,这样的供求关系下面,房地产市场住房市场会有一个比较大的阶段性变化。

我们的成套率只有70%多,还有就是占有的不均衡,我们注意到供求关系这十几年我们大规模的建房,使得我们整体的存量住房相当大了。

还有一个就是住宅结构的变化,我们现在的存量规模大体上和新建房的规模各占半壁江山。也有人说,这两年调控也抑制一些投资,从客观来讲没有一个国家房地产是高歌猛进,到了一个程度会规律性回落,这个回落不是泡沫的破灭,是规律性的回落,我们认为这是一个。第二区域市场的分化,我不多说了,这个分化表现在销售、土地市场,以及房地产企业。都表现出分化的特征,我们去年选择东中西部做调研,这种分化的特征不是偶然的,也不是局部的,出现了非常明显的分化的特征。

像江苏这样的城市我们认为经济比较好的,东部的城市长三角地区,但是它的整体全省的大多数的地方住去库存化率已经长达15-16个月左右,整体还是发生了变化,分化的原因有人口聚集的因素,产业布局的因素也有供求的因素。

第三双轨供给形成。到全部建成以后到2015年,我们保障的家庭会达到20%左右,刚才冯总也讲了,一边是市场,一边是政府承担起主导的保障功能,各自归位找到市场发挥配置资源的决定性作用,这方面我们已经发生很大变化,特别是保障房占比增加,对商品房市场当然有影响。

注重什么风险,我简单的讲。第一在投资增速回落的过程中,对经济增长、地方财政、地方债务的影响,我们可能要控制。所以刚才佐藤先生讲的日本的经验我们不会主动的加大这种挤泡沫的程度,我们要把握这样的政策边界和力度。还有特别避免在投资规律性的回落,盲目的刺激,我们特别不赞成这一点。盲目的刺激带来更多的房地产过剩,过剩的泡沫的风险可能会增加。

第二市场分化的过程中,要注意三四线城市的产能过剩的危机和一线城市的房价问题。去年在一线拿地的价格非常非常的高,所以一线城市的问题在于怎么消化这么高的地价,特别是在市场很微妙的发生一些变化的情况下。

第三,特别注意住房市场变化带来的流动性风险,因为它和金融是高度交织,我们会看到有些地方房地产市场出问题,房地产企业的资金出问题,背后的银行的贷款出问题,还有民间借贷出问题。

我们建议市场的预期管理,房地产市场对预期要求很高,今年以来说兴业银行开始停止放贷,马上市场就会出现很大问题。国有银行出来表示我们不会对房地产市场停止贷款,我觉得预期管理是一个很大的问题。否则的话,它会放大效应,带动市场的波动。

这样的背景下面,调控的思路一会转变,那就是分类调控。大家得的不是一样的病,不能吃一样的药会出问题,发挥地方政府的作用,还有就是保持房地产金融的正向我们叫中性的金融政策,完善保障房,特别是加强这种预期的管理,还有就是着手建立长效机制,以上是我的观点,不对的请批评指正。

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