辉立证券:瑞安房地产评级增持 目标2.2港元

瑞安房地产

评级:增持 收市价:1.92 目标价:2.20

投资概述

2013 年财年,瑞安房地产的合约销售额(含大连联营公司)总计为人民币166 亿元,较 2012 年上升190%。销售面积为62.2万平方米,平均售价为每平方米人民币 26700 元。

其中,一般物业的合约销售额(含大连联营公司)总计为人民币99亿元,较 2012 年的55.6亿元上升78%。销售面积为42.3 万平方米,较2012 年的26 万平方米增加63%。由于销售组合结构的变动,平均售价为每平方米人民币 23,400 元,同比上升9%。

此外,两项商业物业的整体销售为公司带来67 亿元,占到总销售额的40%,是重要的销售额来源。这两项物业分别是上海太平桥企业天地 5 号及重庆天地企业天地 2 号,办公楼及零售用途,总建筑面积为19.8万平方米。

整体而言,瑞安房地产的2013 年销售超预期完成任务,两栋整体物业的67 亿销售额显著提升了销售额规模。这虽然属于非经常性的销售增长,但对于提升财务流动性和周转水平具有积极意义。

2013 年,瑞安房地产的核心净利润达到人民币11.8 亿元,较2012 年的2.2 亿大幅上升438%,入账收入增加显著和投资物业公允收益上升是主要原因。期内,公司录得营业收入98.3亿元,同比增加104%。

期内,物业销售确认收入增加136%至人民币83.6 亿,总面积50.2 万平方米。重庆天地的贡献额突出,累计录的人民币30.8 亿收入,这对于平均售价和产品组合产生一定影响。毛利率下滑至32%,由于毛利率较低的项目比重较高所致。

期内,公司的租金及相关收入由 2012 年的人民币12.5 亿元上升15%至14.40 亿元,其中11.5 亿来自投资物业租金,同比增长9%,酒店经营收入2.9 亿。收入增长主要由于上海瑞安广场和新天地郎廷酒店贡献的额外收入,以及租金上涨。

在 2012 年计划分拆其旗下新天地上市后,瑞安房地产便一直在重组其物业组合。按其愿景,瑞安房地产将成为一家专注于住宅及商业物业开发销售的开发商,以加快集团资产周转,而中国新天地将成为其商业地产的持有者、经营者及管理者。

这种新业务架构将有助瑞安房地产及中国新天地专注于各自独立和独特的核心业务,更重要的是有助于公司价值的释放以及股权价值的提升。

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