今年房价略增 但涨不过去年

撤市设区后,从化楼市是否仍然限价不限购?在调控力度逐步加大之下,今年广州房价走势如何?昨日,广州市房协发布《2013年广州市房地产市场回顾及2 0 14年展望》(以下简称“白皮书”),对2 0 14年广州楼市作出了最新预测。白皮书指出,在楼市政策无重大变化调整的情况下,预计2014年广州新建商品房市场将是“高位徘徊、略有升温”的态势,下半年楼市因新增供应量增加预计楼价略有增长,但涨幅预计略低于2013年。

土地市场火爆

宅地平均楼面地价8060元/平方米

去年,广州土地市场火爆,“地王”频出。白皮书指出,去年全年广州各类型房地产市场用地的成交量,主要集中在萝岗区和南沙区,分别为185.10万平方米和125.56万平方米,占全市10区土地交易总量的29.6%和20 .1%。

白皮书显示,去年广州全市房地产市场用地成交的平均楼面地价为3800元/平方米,同比增长17%。全市房地产市场用地成交的整体溢价率为20 .8%,溢价率最高达152.9%。其中,去年广州商品住宅用地的平均楼面地价为8060元/平方米,比2012年增长11.1%。

去年,天河金融城成为广州土地出让最受热捧的区域。据统计,全年两场金融城土地出让地块7宗,出让金额累计已达186.68亿元,占广州房地产市场用地出让总金额的30.7%。金融城地块的最高楼面地价从去年2月初的11101元/平方米到8月底的14847元/平方米,仅半年左右时间增幅超过33.7%。

房企资金充裕度提升

房企到位资金2324 .20亿元

另外,房企资金充裕度提升,也是去年广州楼市火爆的因素之一。房地产开发企业的资金充裕度,主要反映房企的资金支出与收入的匹配程度。白皮书显示,2013年,广州房地产开发企业的资金充裕度为147.1%,比2012年提升10.8个百分点。去年,广州房企到位资金2324.20亿元,同比增长24.4%,增速较2012年大幅提升9.8个百分点。

“在国内金融体系出现资金缺口的情况下,及时主动通过海外融资等其他融资方式获取发展资金,表明了房企适应市场变化能力增强。”白皮书分析,广州房企资金充裕对楼市的影响主要反映在房企投资意愿的回升,投资力度和步伐加大,如房屋新开工面积大增和土地市场火爆。受房地产行业整体向好的影响,房地产开发投资同比增幅明显扩大,2014年将略有增长,但预计同比增幅仍接近去年水平。

一手房中心六区供不应求

天河最高均价35465元/平方米

去年,广州10区商品住宅成交均价上涨明显,由2012年的14044元/平方米涨至去年的15730元/平方米。

广州市房协分析,尽管2013年初“新国五条”出台迅猛、措辞严厉,但是没有实际新增措施,以至于房地产市场在短暂地消化了调控带来的影响之后价格继续上涨。

为了稳定房价,广州等一线城市从2013年10月底开始相继出台了更为严厉的调控细则(“穗六条”)。其中将二套房贷首付从之前的6成提升到7成,这对有意向购买第二套中大户型物业进行换房的购房者来说,影响将会较明显,而他们的购买力是当前楼价的主要支撑。

广州10区中,新建商品住宅成交均价以天河区最高,均价为35465元/平方米;其次是越秀区,均价为33140元/平方米。外围四区的成交均价在9000元/平方米至16500元/平方米之间。

在成交量方面,去年,广州市新建商品房成交总面积897.24万平方米,环比上半年增长83.4%,同比减少7.4%。其中,花都、番禺两区的成交量最大,两区共成交350 .88万平方米,占全市总成交比重的49 .5%,而黄埔区和越秀区仅占全市总成交量的1.4%和1.2%。

对比外围区域与中心城区的成交结构来看,外围四区商品住宅的成交量占据全市十区总成交量的72.9%,供求基本平衡。而中心六区商品住宅的成交量仅占全市总成交量的27 .1%,供销比为0 .87:1,供不应求,市场足以消化存量。

●预测

今年“高位徘徊、略有升温”

广州市房协在白皮书中预测,在楼市政策无重大变化调整的情况下,预计2014年广州新建商品市场将是“高位徘徊、略有升温”的态势。其中,上半年楼市因供求相对平衡,楼市博弈依然存在,故楼市可能出现“价量均高位徘徊”;下半年楼市因新增供应量增加,预计楼价略有增长,但涨幅预计略低于2013年。

广州市房协分析,随着前期楼市调控政策效果的减弱,加上新一届政府调控思路业已明确,国家支持首套置业与合理性自住购房需求的政策仍然对刚需购房者有一定的刺激作用,而这部分的需求在广州外围区域依然十分旺盛。同时,2012年下半年的新开工项目将于2014年集中入市,广州房企在一贯购房款回笼的财务运营管理思维影响下,将加大新建商品房市场的供应量。

●存量

消化一手房库存要9 .8个月

二手房价同比猛涨18 .9%

白皮书显示,若不计算新增可售面积,截至2013年12月31日,广州现有商品房可售库存面积1390.96万平方米,商品住宅可售库存面积577.79万平方米。在广州楼市继续实行“五限”政策(即限购、限贷、限价、限售、限外)的情况下,按照2013年12个月的月均销售速度来推算,商品房和商品住宅的可售库存面积消化时间分别为18.6个月和9.8个月。

从二手住宅区域市场交易情况分析,存量住宅交易市场依然主要集中在中心城区,但无论外围或是中心城区的成交量均较去年同期大幅增长。20 13年广州存量住宅的平均成交均价为11624元/平方米,同比增长18.9%。

白皮书预测,2014年全年总体的成交量或会与2013年大致持平。“判断的理由主要是:存量房的价格、楼市政策和房贷等对存量房的成交有实质性影响的因素将维持现状,加上中心城区有效供应不足以及外围新区新建商品住宅的分流影响。随着存量房市场的恢复,二手楼价预计稳中有升的态势不变,但升幅估计低于2013年。”

从化

要不要限购

昨日,由广州市房地产学会、市房协主办的“从化房地产发展高峰论坛”开幕,省内房产、规划、经济等领域的专家、学者为从化房地产发展“把脉”。多位专家建议,从化楼市暂不宜纳入限购范围。

“限购令”影响后市

广东省房协理事赵卓文认为,从化楼市的成交量逐年平稳增加,但对比相邻的白云等区域,从化楼市目前仍处于价格洼地。

“从化不限购、不限价,形成外向型的房地产市场,更有利于从化楼市的健康发展。”

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,从化目前高端别墅较多,一旦限购,将对旅游度假地产形成巨大冲击。以从化温泉镇某一高端别墅的调查为例,其分析说,首次置业买家只占3%,二次置业占61%,三次置业占比26%。“如果从化限购,很多买家第二套房可能就不来从化买了。”相比而言,增城以刚需买家为主,若实行限购,所受影响将比从化小。

暨南大学管理学院教授胡刚认为,开发商调整楼价不宜过快,否则容易招来“限购令”,对从化房地产未来发展反而不利。

由政府统一规划完善公建配套

“广州撤市改区已经有好几个地方,从化应该吸取番禺、南沙、花都的经验。”暨南大学管理学院教授胡刚指出,“尽管现在从化已经有了规划,但撤市并区后,如何进一步提高与广州的联系,这要在规划里进一步完善,包括公建配套等问题。”

“从化现在走的还是跟老城区差不多的开发模式和建设路线,这么做下去的话,我是挺担心的。”华南理工大学建筑学院副院长赵红红认为,国家的规划标准是统一的,从化要避免“千城一面”,需要从“北优”的城市地区来研究,制定结合地方特色的标准,“从环境质量上比广州城区建设得更好”。

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