蔡清伟:越秀地产盛宴过后

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农历新年期间,前往某长辈家拜年,长辈问越秀地产(123)前景几何?笔者哑言。此前越秀地产出售广州IFC予越秀房托(405)时,笔者到那幢大厦转了一个圈,回来后力荐该股,可惜股价表现未能尽人意。

做完IFC的交易后,越秀地产拼命在全国各地拿地,开价很进取,例如去年下半年在武汉江汉区精武路地段拿下一块地,作价约90.1亿元(人民币,下同);再往前半年,恒隆(101)拿下武汉恒隆广场项目时作价33亿元。

恒隆拿下武汉地后,陈启宗很高兴,越秀地产应该也很高兴,不然出手也不会如此阔绰,只是,还能高兴多久,笔者有所保留,不是针对越秀地产,说的是去年参与抢地皮的内地房地产商们。

内房仍进取

说个小故事,深圳朋友WG是个小官,他回泉州市乡下过年,串 门的一个话题是问亲朋好友买不买某大地产商在乡下起的房子,打九折,缘于这家大地产商欠下WG另一个朋友工程款项,以房还债,WG认为如此是「一家便宜两家簟埂

这个小故事信息量挺大,其中一个信息是:房子越来越难卖,即使是名牌地产商,即使是沿海地区。另一个信息是,如果内地房价开始调整,轻轻推倒第一张多米诺骨牌时,我们会发现,这列骨牌的长度很长很长,可能出乎许多人的意料之外。

行业负债高

德勤资料显示,约六成在香港、深圳和上海上市的内地房地产企业在2012年出现净利润率下滑,而权益回报比率从2010年的11.5%,逐年下降至2011年的10.72%、2012年的9.98%,房企进入盈利能力下降周期。

地价上涨、税收增加,房价上涨变慢,房地产企业的净利润不跌才怪,另一边厢, 拼命拿地的房地产企业为降低负债率,走信托通道、发行永续债,让人触目惊心,大家都在等水退时那些没穿裤子的企业的丑态。

不扯远啦,概言之,短期内,业绩潮前,一众内房股有望交出靓丽的成绩表,包括越秀地产,然后,轮流发债集资,再然后,内房股就要开始转型了,因为房价就要跌啦,因为香港房价都跌了,内地能不跌吗?

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