颜安生:内地楼市还能投资吗?

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2013年11月底,李嘉诚先生在接受内地媒体采访时,专门就内地楼市问题发表看法,他认为,内地楼价涨得太高,一般老百姓已经难以承受。所以近期也看到内地政府出台了调控政策,譬如买二套房限贷等。他提醒人们,现在投资地产的公司也有危险,要很谨慎,很小心。

众所周知,李嘉诚是华人首富,是经营之神,生活在香港的市民都很清楚,李嘉诚虽然蜚声世界,是他平日很少露面,更少有发表高论,除了在出席公开场合因记者追问而回答只言片语外,他极少直接对某个市场发表明确看法。笔者在香港工作14年来,只有一次机会见识到李嘉诚的「超人」之处,那是2007年,当中港两地股市节节攀升不断创出历史新高之时,李嘉诚发出了严厉的警醒之声。这年的5月中旬,李嘉诚指出,内地股市已经存在泡沫,股民要量力而为。他说:「作为一个中国人,我会为内地现在的股市担心,因为一个市盈率50至60倍的情形,由任何过去历史看,结果是会撞板的。」三个月后的8月24日,李嘉诚再次向投资者提出警告:目前香港与内地股市处于相当高位,同时亦要留意美国次按问题。他呼吁,市民在股票市场作出投资,即使属于长线投资,亦要小心;而投机性高的,更会有危险。在他发出警讯仅仅一个半月后,中港两地股市便出现了剧烈的调整,而且阴跌周期达6年之久。

李嘉诚开腔提醒

李嘉诚独到的眼光和远见卓识是不容质疑的,那么,近日李嘉诚对内地楼市的评论是否意味裟诘芈ナ屑唇见顶回落,已经失去了投资价值呢?其实,近几年来,内地学界和地产界对内地楼市是否存在泡沫,老百姓是否应该买楼等问题,一直存在敉耆对立的两种意见,一种意见和李嘉诚的看法一致,认为内地楼价太高,已经存在严重泡沫,内地楼市已经失去投资价值,警示老百姓买楼存在风险;另一种相反的意见则指出,中国人口基数巨大,且老百姓越来越有钱,对住房的需求有增无减,随中国城镇化战略的推进,大量农村人口涌进城镇,小城镇人口向大城市流动,中国内地的楼市将在整个城镇化过程中呈现长期向好的态势,只要需求不改变,中国楼价没有下跌的可能。

事实上,内地老百姓和不少海外投资者也一直在上述唱空和唱好两种对立意见的影响下表现得十分纠结,其结果,那些不顾唱空论警告而先行大胆进入楼市的投资者个个赚得盆满钵满,财富身价迅速增加;而那些谨小慎微、不敢涉足楼市的人则眼见自己的血汗钱不断缩水,面对节节攀升的楼价,有人望楼兴叹、后悔不已,更有人甚至肠子都悔青了。眼下,中国楼价已经处在高位,尤其北京、上海、广州、深圳四大一线城市,其楼价水平已远非一般老百姓所能承受,此时李嘉诚加入楼市唱空者之列,令人们对内地楼市的判断变得更加扑朔迷离。

货币超发为祸首

应该注意的是,近10年来,中国楼价的暴涨最直接的推动因素就量货币当局的货币超发,资料表明,在过去20多年里中国的货币发行速度一直大大超过经济增长速度,M2始终保持18%左右的年均增速;虽然目前全球主要经济体都存在货币超发的情况,但中国却是最严重的,货币超发的最直接后果就是物价上升,通货膨胀;今年年初,中国广义货币M2余额已经突破百万亿大关,到年底将达到110万亿规模,如此巨量的货币发行在社会缺乏有效投资管道的背景下,只能走上房地产这条独木桥,如果货币超发的格局不改变,中国的楼价难免还会继续冲高。

还应该看到的是,中国的一线城市产业成熟,配套完备,发展机会众多,是年轻人创业的理想栖息地,全国各地的年轻人因而源源不断涌入这几个大城市,以北京为例,过去10年该市每年新增常住人口多达50多万人,新增结婚家庭也达10多万户。如此庞大的新增人口对住房所形成的需求令其土地供应捉襟见肘,尽管北京市政府对楼市施以高压管制,但楼价在强大的需求牵引之下仍然不断蹿升。显然,如果内地人口流动格局不变的话,一线城市乃至若干二线大城市的楼价也不具备出现楼价逆转的条件。

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