颜安生:香港楼价不可能崩跌

[摘要]土地供应是硬约束,香港楼价还有很大的上升空间。

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最近,香港楼市在高位上有些微回调,不仅楼价有小幅下跌,而且成交量有明显回落。对于此现象,不仅香港市民议论纷纷,而且海外媒体也开始评论起来,美国有媒体刊文认为,香港房地产业购买活动已经回到千禧年初的萧条水平,然而香港房价依然坚挺。不过这种局面必然无法持续下去,房价早晚会随粝售的下滑而崩跌。

的确,在1998年亚洲金融风暴冲击之下,香港楼市经历过一次大调整,元气大伤,直至2003年,香港楼市不仅没有恢复活力,反而再一次遭受SARS疫情的重创,这一年香港楼价达到最低点,总体楼价较之1997年高峰期下跌幅度达七成之巨。然而,也就在2003年,从年底开始,香港楼市便开始了一轮高歌猛进的新历程,并且一直持续到今天。

沙士至今一路上涨

目前,香港楼价总体水平高出一九九七年最高峰期约二成,但成交量的确出现了大幅萎缩,土地注册处的资料显示,今年10月香港仅出售3426套住宅单位,同比下降60.7%,环比降7.1%。截至10月的三个月内,所有种类建筑单位销售数量为2001年3月以来最低。的确,目前在成交量方面的跌幅及其所持续的时间颇为罕见。尽管如此,能否就此得出结论,香港楼价也将跟随成交量出现崩盘式的下跌呢?1998年至2003年期间香港楼市的大调整也将重新出现呢?笔者认为,上述两种可能性非常之小。

众所周知,1998至2003年期间香港楼价大跌的根源是金融风暴,国际金融大鳄刻意要冲垮香港的股市、汇市和楼市,甚至摧毁整个香港经济。虽然金融大鳄最终未能成功,但的确对香港带来重大伤害,楼价大跌便是表现之一。目前来看,虽然香 港仍然存在粢自馐芙鹑诠セ鞯娜毕荩但西方金融大鳄大多在2008年美国金融海啸的打击下元气大伤,自顾不暇,且基于1998年攻击香港时遭受过迎头痛击的惨痛教训,以及财雄势大的中国中央政府对捍卫香港利益的决心十分坚定,因此,国际金融大鳄绝不敢轻易冒犯香港,重演九八金融风暴的可能性极小。

土地供应是硬约束

再则,香港目前出现的楼市微调,是特区政府一手促成的,港府出台的一系列楼市措施,其前提是要让香港楼市保持稳定,而不是疯狂上涨和崩盘式暴跌。由于近几年香港楼价上涨过猛,港府不得不连番应对,2011年,香港政府为缓解过热的楼市,出台一系列政策令楼市降温,譬如,复建居屋、限制非本地居民按揭比例,提高内地人在港置业门槛、开征特别印花税、暂停房地产投资移民等。 2012年10月26日,香港特区政府公布了调控楼市的「双辣招」措施:即自2012年10月27日起,延长额外印花税(SSD)适用期由两年至三年及增加有关税率,又针对非香港永久居民及公司买家新推买家印花税(BSD)。

港府的连番打压措施虽然令成交量萎缩,但总体楼价却出奇的坚挺,即便在某个时段出现楼价下调,但幅度非常之小,今年9月香港房价较去年年底依然上涨7.8%。目前,除港府的打压措施外,对香港楼市构成压力的因素,主要是美国退市以及可能出现的利率上升,但这些因素早就被市场消化,相反,显著增加的住房需求及有限的市场供给,令到香港楼价在市场规律作用之下,不断创出历史新高;更令人担心的是,从长远看,香港的住宅土地总供应不到400公顷,也就是说,香港楼市的土地供应是一个硬约束,但本地、内地以及国际资金对香港楼市的需求却是无限的。在这种背景之下,香港楼市怎么可能出现崩跌!如果不是港府的辣招发挥作用,香港的楼价还有很大的上升空间。

作者为香港商报副总编辑、深圳城市研究会专家顾问 颜安生

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