央视曝光45房企欠税3.8万亿 专家称释放出举刀信号

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“此次央视不惮罗列出地产巨头欠额较为鲜见,可能释放出“举刀”信号。”针对央视曝光曝万科等45家房企欠缴3.8万亿土地增值税的消息,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上这样点评道。

他说,土地增值税,相当于房地产业的资本利得税。如果严格按四级累计制征收,则很多房企利润将暴减。央视不惮罗列出地产巨头欠额。较为鲜见,可能释放出“举刀”信号。看到各种解读,但这东东太复杂,很多业内人也没搞清!

杨红旭直言央视编导并不专业,他指出:央视挥刀之后,将给税务局带来压力,并伤及开发商。按税法为四级累计制,但地方税务各自为政,07年前基本没执行,只按销售金额1-2%左右预征;近几年加强,越来越多楼盘被要求清算,但难点在于:清算时间多被拖延(钱在利在),扣除项目繁杂(累死税官)。

央视曝光45房企欠税3.8万亿 专家称释放出举刀信号

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著名经济学家易宪容也表达了类似观点,他指出,是房地产企业不交吗?不是,是地方政府不让交。因为如果要交,岂能够有暴利?没有暴利,房地产能够这样疯狂?“房地产暴利就是刻意而为结果。”易宪容表示。

据央视报道,长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松,根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据,对没有征收到位的土地增值税做出分析测算,结果发现,自2005年1月1日至2012年12月31日,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上,这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

而在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强(微博)则通过个人微博连发数条帖子做出回应,称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能。他还直指相关报道“愚蠢无知”。

“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。”任志强说,企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不缴,并不违背税法,也非拖欠。

达到结算条件时,项目会重新进行结算,并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上缴的数额,有的则会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额,甚至有可能实际上应缴数小于已经预缴的土增税。因此在税法中有“多退少补”的规定。这一规定说明,预算中计提的应缴未缴土增税科目中的数并非为结算时的实际缴税数。

任志强表示,一个集团中单独结算的项目,分别在不同的税务局管辖下,每个项目的进度不同,必然有大量的项目未达到税法的结算时间,就必然汇总为一个巨大的应缴未缴数,但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件,如将预售的条件结点拖后,大项目分别领取预售证,等待现房或准现房时才开始销售等,不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提,以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际缴税额。

任志强说,确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。税务部门会在完不成税收增长任务时深查或催税,房企无法偷税、避税。

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武汉科技大学金融证券研究所所长董登新则分析称,SOHO中国、万科等房企欠巨额土地增值税,这是中国房地产开发商玩的一种数字游戏!中国房地产开发商胆子有多大,中国房地产泡沫就会有多大。中国房地产开发商不仅会玩钱,而且还会玩弄银行

董登新指出, 之所以有人将房地产划归金融业,因为与其说房地产开发商是玩地皮的,倒不如说,房地产开发商是玩金钱游戏的,或者说,房地产开发商生来就是玩银行的。很显然,房地产开发商玩杠杆游戏,远比银行有过之而无不及,因为他们还会玩信托、糊弄理财产品。

著名地产评论员吴其伦则认为,清缴开发商拖欠的土增税,刻不容缓。他说,首先,清缴房地产开发商拖欠的3.8万亿,至少大幅改善民生,比如至少可以建1200万套保障房;其次,不清缴拖欠土增税,激化社会矛盾;第三,不及时清缴,有可能导致税收流失;第四,不及时清缴,将引发其他行业企业效仿;第五,不及时清缴,将严重降低政府威信。

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