房地产行业:控思路明确 少调控稳市场促供应

投资建议

A 股投资思路:政策思路逐步明确,少调控,稳市场,促供应,是为解决房价问题的治本之道,利好一二线周转型龙头及具备核心区域稀缺资源的公司。依然看短期小幅估值修复,4 季度整体上维持震荡。

4 季度荐股:稀缺土地资源获取能力强:华侨城;全国布局龙头:保利、万科,招商和金地;土地流转受益股:工改商/住题材的深圳本地股,及持有核心区工业土地较多的公司及受益国企改革个股,比如格力地产(未覆盖)。H 股投资思路:中长期而言,将带来土地资源价值重估,利好轻土储、重周转的公司,特别是在一二线快周转的公司:中海;以及稀缺豪宅开发商:融创;利空布局三四线、土储规模大的公司:恒大、碧桂园、雅居乐;对商业地产中性:方兴。短期对市场情绪偏负面,维持谨慎观点,建议获利了结。

理由

主体思路完全符合预期:政府管保障,市场满足多层次需求;但首次提出建立供应体系,促供应被放在了更重要的位置。住房供应体系首次被提出,千方百计增加供应语气之重前所未有,意味着政府已经形成对目前房地产问题的解决思路,区分政府和市场的职能,分层拆分需求,保障归政府,市场化改革促供给,从而构建出“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”,而且促供应被提到了更为重要的位置,我们认为将住房的消费品和资本品属性在不同层次的住房体系中得以区分,有助于构建长期稳定的住房市场,该项制度设计将在中长期解决好房地产发展问题,是为治本之道,同时强调“加强顶层设计”,意味着接下来更多围绕住房市场长效机制的政策将逐步落实,预期时点在11 月中下旬至12 月初。

未来将如何去促供应?1.加大土地供应,增加住房用地供应总量,促使地方政府供地;2.同时全力完成保障房建设,在2015 年保障20%的需求。文中还特意提到住房支持,土地政策,财政政策等三大实施手段,其中土地政策特别强调“增加住房用地供应总量”,力度强于之前国土部一直强调的“保证土地供应不低于过去五年实际供应平均值的提法”,从政治局层面统一了“促供应”认识,未来住房用地指标安排及地方政府供地意愿都将提升;同时保障房被提到“德政工程”高度,需要“全力完成”,成为一项政治任务,而非简单的政绩考核指标,并将辅以财政、融资制度设计等各项辅助政策支持。

对开发商有何影响?1)控需求、一刀切的调控会更少;2)中端刚需土地将不稀缺,地价有望平稳;3)金融支持保障房建设、促供给,融资渠道或打开;4)在核心城市拥有存量稀缺资源的公司依然相对收益。整体而言,我们认为,未来市场将会向去泡沫化的良性发展,房价难以继续大涨,而且地价也将稳定,中长期利好周转型龙头。

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