颜安生:楼市成就港人财富

[导读]尽管港府有双辣招打压,却很难按住楼价上蹿势头。

国际投资银行瑞信近日发表的「全球财富报告」指,今年年中,香港成人平均财富增至约15.3万美元(约119.6万港元),按年增6.4%,而本地家庭财富按年增8%至9280亿美元(约72384亿港元)。去年的这个时候,该行发表的《全球财富报告2012》指出,2012年中,香港家庭财富增长8.9%,达8590亿美元,胜过亚太区内主要地区。

置身香港的人都会深切地感受到,近年来,香港的经济状况总体表现不佳,经济增长速度缓慢,2011年香港的经济增长速度为5%,而2012年的经济增速却只有1.7%,较之香港家庭财富8%以上的增长速度相去甚远。而根据香港有关工薪调查资料,多数的香港市民近年来收入变化很小,很多人甚至几年没有加薪。显然,港人财富的增加主要不是来自于工资,而是之外的其他收入。那么,港人的财富增长从何而来呢?

港楼市高烧不退

根据去年和今年瑞信负责人的解释,港人财富的上升主要是受惠于调查期内股市及楼价上升,金融资产例如股票的估值持续上升,以及占香港财富规模50%的楼市等非金融资产在过去出现的显著升幅。瑞信的解释基本符合香港的实际情况,港股在过去两年里的确有一定升幅,但幅度很有限,2011年恒生指数跌去了20%,2012年则反弹了23%,今年首九个月,港股才有了实质性的上涨,部分港人财富的增加来源于股市。然而,相较股市来说,楼市的财富效应要大得多,从某种意义来看,港人的财富增长主要归功于高烧不退的楼市。

近几年来,香港楼市的涨声一直未有停止,2009年香港房价上涨幅度高达29%;2010年涨幅达到20%;2011年香港楼市成交平均尺价创16年来新高。为了打压楼市,2012年10月26日,特区政府公布了调控楼市的「双辣招」措施:即自2012年10月27日起,延长额外印花税(SSD)适用期由两年至三年及增加有关税率,又针对非香港永久居民及公司买家新推买家印花税(BSD)。在如此严厉的打压之下,香港楼价依然坚挺,近几个月来,香港中原城市领先指数都在120左右,也就是说,香港现时的楼价水平比1997年7月的高峰值高出了20%。

炒家获利故事多

房子是财富的象征,港人一夜暴富的故事几乎都来自楼市,以致形成了香港社会对房子的一种情有独锺的情结。在香港,人们只要有钱或者只要能够借到钱,都会想方设法投资楼市,因为活生生的现实告诉港人,只有楼市才能给他们迅速带来财富的增值。

展望后市,香港楼市的上涨压力仍然十分巨大:首先,香港楼市供应严重不足。近十几年来,每年能够落成面市的住宅平均只有二万个左右单位,楼市供应呈现严重萎缩。其次是需求暴增。香港每年新增人口8万人,尤其内地富裕人士纷纷到香港置业投资,从而使香港楼市出现严重供不应求的畸形局面。三是楼市看涨预期强烈。根据港府公布资料,从长远看,香港的住宅土地总供应不到400公顷,也就是说,土地供应将是一个硬约束,但本地、内地以及国际资金对香港楼市的需求却是无限的。尽管港府有「双辣招」的打压,但却很难按住楼价上蹿的势头,明年,楼市仍将成为港人财富增长最主要的动力。

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