卖房养老利息难抵生活金 一房养两人怎样合理

未富先老的国人,解决养老问题变得越来越急迫,“以房养老”的话题尤为引人关注。按照中国传统观念,房子是要作为遗产留给子女的,把房子抵押了去养老,让人难以接受。对“以房养老”究竟该如何看待?它能不能成为一种养老方式?

投资与理财 邹雨萌

9月13日,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台,明确提出进行“以房养老”试点。由此可见,以后中国人养老多了一种方式,但目前任何关于养老的话题都能牵动十几亿人的敏感神经,尤其是在近几年媒体频传“养老金现巨大缺口”的背景下,“以房养老”政策的出现,无疑让大陆地区的这个秋季多了一个最热词。

其实,在国内“以房养老”算不上什么新鲜事儿,早在10年前,南京、上海、北京等城市的个别金融机构就自发尝试过,但均因效果不理想而停滞萎缩。如今由国家提倡,当然会引起群众的关注。

近日,中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现,79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻,93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。可见,当“房子”与“养老”两大问题被摆在一起时,就与传统观念产生了激烈碰撞,也势必会引起新一番探索。

以房养老,可获多少养老金?

无论把“以房养老”说得多好,也不管将“以房养老”骂得多臭,其实我们最关心的还是如果将房产抵押,究竟可以拿到多少养老金。根据国外标准的“抵押式以房养老”计算,如果老人以评估价值500万元的房屋参保,每月大约可得到2. 6万元;如果老人以评估价值200万元的房屋参保,每月大约可得到1万元。通常来说,国内一线城市的房价基本都能支持上述价格,也能满足大部分老人的日常生活需求。

虽然国内“以房养老”具体操作办法和实施计划目前还没有正式出台,但继“以房养老”试点政策出台后,多地已经开始自发尝试“以房养老”模式,部分银行也推出“以房养老”业务。据新文化报报道,“以房养老”在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布前,长春市早已有个别金融机构试水相关业务。

据悉,长春一家银行曾于2011年末尝试推出“养老按揭”。近日,媒体到该银行以顾客身份咨询得知,如果以一套评估价值50万元的房产抵押,可获得的贷款金额最高为30万元;如按当前央行5年期以上贷款基准利率6.55%计算,10年内每月可从银行领取的养老金约为3414元。

不过,根据银行在这项业务的实际操作情况,实际执行利率是执行基准利率基础上上浮3 0%的标准,即贷款利率为8.515%。那么,10年内每月可从银行领取的养老金就约是3722元。

如果借款人选择的是按月偿还利息,到期一次性还本的方式,按照6.55%的贷款利率执行的话,应支付的利息总额为10.97万元;按8.515%的贷款利率执行的话,应支付的利息总额约为14.66万元。

卖房吃利息 养老不靠谱

伴随着“以房养老”政策的出台,关于靠房子养老的各种事件频出于网络。近日,就有网友在微博上晒出自己全新的生活模式:“把房卖了,300万。一半买理财产品,一半存活期。一个月一万多的利息,足够租房、旅行、阅读……是时候为自己活着了!”

此帖一出,卖房吃利息的话题很快便引起了广泛关注,大家心里也忍不住开始打起“算盘”:卖掉房子,靠利息生活、养老,真的可行吗?

这一观点很快遭到了理财专家的反驳。建行北京市分行开发区支行国际金融理财师朱国宇指出,人民币活期存款的基准利率为0 . 3 5%,即使上浮10%,也只有0 . 3 8 5%;如果3 0 0万元中的15 0万元存活期,一年能有5775元的收入,平摊到每月是481元。对这名网友来说,活期存款的利息收入基本可以忽略。

目前比较稳健的银行理财产品的年化收益率基本在4%至5 . 5%之间,如果150万元全部买了年化收益率5 . 5%的理财产品,一年的收益应为82500元,折合每月有6875元。但如果购买一年期的理财产品,收益只会到期兑付,不可能每月付息。靠150万元的银行理财产品,不可能每月坐享10000多元的收入。

目前固定收益的短期理财产品,年化收益利率最高的可以达到8%至 9%,风险略高于国债。如果按照9%的年化收益利率计算,150万元的本金每月可有11250元的收入,但这些理财产品都是短期的,三五年后能否保持这样的收益利率水平,无法确定。

不靠短期的理财产品,而是依靠利率稳定的定期存款,利息则更低。把300万元存成一年定期,按照3 .08%的年利率计算,一年的利息收入平摊到每个月仅有7 7 0 0元。即使是存五年定期,按照4 .75%计算,一年的利息收入平摊到每个月也只有11875元的收入。但五年内这笔存款将不能使用。

一套房养两老人怎样才合理

假设“以房养老”是合理并且可落实的,家中两个老人一套房,用“以房养老”的办法能否养得起呢?这就引出另一个话题,即养不养得起,还得看房子的价值。

以广州白云区一套市场评估价约为200万元的两居室为例。根据“以房养老”倡导者孟晓苏的估算,如果根据国外标准的“抵押式以房养老”计算,老人若用该房屋参保,每月大约可得到1万元的养老金。根据广州目前的消费水平,每月1万元的生活费供两位老人生活,问题应该不大。

如果不想将房屋抵押、最终由银行或保险机构收回,而只是以房助养老,将房屋出租,那么这套价值200万元的房子每月的房租,支付得起两位老人住老人院的开支吗?

目前广州白云区一套两居室每月的租金收入约为3 50 0元左右,同样位于白云区的某养老公寓,每位老人每个月吃住全包的费用是1550元,还要一次性支付3880元至20万元的赞助费。赞助费根据老人所选择的房间不同而收费不同,多人间的收费最低,为3880元,豪华间为20万元,一次性收取后不退还。

假设两位老人的赞助费都以10万元计算,那么老人目前的房屋租金仅够支付两人每月在老人院的吃住开支,20万元的赞助费则需要延长房屋的租赁期限才能解决,若想以房助养老,一套价值200万元的房屋支付两位老人的养老开支,显然有点勉强。

一线城市以房养老或更划算

作为国家养老政策的补充,“以房养老”不失为一种选择。然而,其中还涉及多个问题,比如房子未来一旦出现增值,增值部分的收益归谁?子女是否还有继承权?一旦突破了70年产权的年限,问题如何解决?多人产权的房子应该如何评估和处置,等等。这些问题因房产价值、个人考虑的因素、家庭环境以及老人的需求差异,都会对“以房养老”产生不同的影响。

以目前中国人平均寿命为72岁来算,且老人退休时可进行倒按揭,倒按揭的期限约为20年。

据了解,目前广州市平均养老金水平为2833元/月。如果以广州城区一套价值200万元的房子来养老,以房价的70%作为评估价,那么老人每月能够获得金融机构提供的1万元现金,由金融机构负担到老人离世。这样算来,相较于上文提到的长春市推出的以房养老业务每月所得的3722元养老金,一线城市“以房养老”的每月所得则高出许多,老人的生活水平也相对较高。

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