“到手价”让购房成本涨多少

“到手价”已经成为二手房市场上最为常见的挂牌方式,通过这种办法,卖家将税费成本统统转嫁到了买家身上,因此很有必要厘清不同类型的二手房所需缴纳税费的具体情况,以便能够降低购房开支。

文/本刊记者 甄爱军

“到手价”已成行规

利用国庆长假期间选好房子的祝先生,原本马上“下定”,只等假期结束之后开始交易,但在谈完价格之后却变得有些犹豫了。

这套位于上海市闵行古美社区的二手房,房东挂牌价为280万元,相比社区内其他同类型的房源,价格略低。不过房产中介告诉他,房东要求以“到手价”交易。在经过详细询问之后得知,祝先生需要承担原本应由卖家支付的税费,比如二手房交易个人所得税、房产营业税等,以及买方的中介佣金,因此初略估算,购买这套挂牌价为280万元的二手房,其总价将会超过300万元。而这正是让祝先生变得有些犹豫的原因。

其实,遭遇“到手价”的并非只有祝先生一个人。记者了解到,目前沪上二手房市场上,“到手价”已经蔚然成风。通过小范围调查结果显示,包括来自徐家汇、浦东联洋社区、大宁绿地、松江新城等板块的房产中介反映,目前买家均要求“到手价”形式挂牌。

分析“到手价”产生的原因,有业内人士指出,这主要跟当前楼市需求旺盛有着密不可分的关系。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,9月份上海住宅商品住宅成交量达到140万平方米,为年内次新高,仅次于今年3月份的井喷行情。有房产中介直言,面对这样的行情,使得卖家重新占据上风,从而有底气挂出“到手价”。

但毋庸置疑的是,“到手价”会变相抬高房价,并导致买家购房成本上升。从本质上来说,所谓“到手价”无非就是让卖家承担原本由卖家承担的税费,主要包括房产营业税、二手房交易个人所得税,以及中介佣金等,最高有可能会超过挂牌价的8.5%。

不同形式各有不同

在二手房买卖过程中,由于针对不同的情形税费征收标准不同,因此买家所需承担的税费成本也各不相同。为了厘清不同类型物业所需承担的税费情况,本刊特地就“满五唯一”、“满五不唯一”以及“全额征收”等三种常见情形来进行详细解析。

满五唯一:税费负担最轻

相对来说,“满五唯一”类型的二手房,卖家所需缴纳的最少,因此购买此类二手房,税费负担最轻。

所谓“满五唯一”,是指购买年限超过5年,且为家庭唯一一套住房。出售这类住宅者,绝大多数处于改善目的而进行换购,属于正常的市场需求。而这其中,还得分两种情况,其中一种为普通住宅,另一种为非普通住宅。对于面积小于90平方米的普通住宅来说,如果达到“满五唯一”标准,出售时包括二手房个税、房产营业税等免征,因此其税费负担为零。而对于非普通住宅而言,则需要根据差额来征收房产营业税,税率为5.55%,但二手房个税则可以免征。

满五不唯一:个税省不了

对于“满五不唯一”类型的二手房,必须缴纳二手房个税。

“满五不唯一”是指购买期限超过5年,但并非家庭唯一一套住宅。出售这类住宅,房产营业税征收方式与上述情形相同,即普通住宅免征,非普通住宅按照差额来进行征收。而二手房个税则不存在免征情形了,只是征收的标准略有不同。对于普通住宅来说,却无法提供原始购房凭证,税务部门会根据实际情况核定按照总房价1%标准征收,非普通住宅按照总房价的2%征收。

举例说明,如在市中心区域购买同样一套总价为600万元的公寓,这套二手房如果为唯一一套住房,个税可以免征;但如果卖家手中有多套房产,那么其出售这套房产时,需要征收个税,其征收金额为:600万元×2%=12万元。也就是说,购买不唯一住宅,“到手价”中会包含个税支出。

全额征收:税费负担最重

不满五唯一、不满五不唯一两种情形,都属于全额征税类型二手房,不管是个税还是营业税,均享受不到免征优惠政策。

根据相关规定,符合国家免征优惠政策需满足两个条件,即满5年的同时,并且是家庭唯一的生活用房,两者缺一不可。因此购买未满5年(含5年)的二手房,则需要根据规定缴纳个税。同时,未满5年也需要缴纳房产营业税,目前上海征收标准为总房价的5.55%。

同样以上述市中心总价为600万元的公寓来举例说明。如其属于全额征收对象,初略估算其个税和营业税征收金额可达到600万元×(5.55%+2%)=45.3万元。

谨防产生纠纷

以“到手价”的方式交易,买方通常会产生以下一些风险:税收政策调整,买方的购房成本增加;对税收计算错误,买方购房成本增加;买卖双方因“到手价”或“成交价”约定不清,产生纠纷;甚至被中介吃了差价等等。

虽然目前仍然按照老办法来核定征收个税,但也有可能会按照新“国五条”的规定,从严按照差价的20%标准征收。这样的变化,对于非普通住宅来说,影响较大,按照新规,如一套市中心总价为600万元的公寓,当初购入价为300万元,初略估算其个税将达到(600万元-300万元)×20%=60万元;而此前按照总价2%来计税的话,只需要600万元×2%=12万元,两者相差48万元。

记者在采访中了解到,有个别中介公司为了吸引买家快速做出购买决定,往往会采用少算或者故意漏算的方式,向买家报出一个数额较低的税费单。而一旦买家信以为真并支付定金甚至签订买卖合同,房产中介变化找出各种理由,要求买家追加税费开支。而此时因为已经签订买卖合同,买家只能被“牵着鼻子走”。此外,因为采用“到手价”,所以容易产生成交价约定不清的情形。房东要求“净到手”,而中介为了确定挂牌价,便会在“到手价”的基础上综合考虑各种税费的情况下计算出最终成交价,但由于并非每个中介都能精准把握各项税费开支情况,因此一旦出现错算或者漏算,则很有可能会为日后产生纠纷埋下隐患。

另外,由于目前有不少买家出于避税需要,有些甚至会采用做“阴阳合同”的形式来签订《房屋买卖合同》,因此房屋的真实成交价格往往不会体现在合同中,而这种错误的做法也为极个别不法中介吃差价留下了可乘之机。很有可能在挂牌价中已经加上中介佣金的情况下,再次要求买家承担卖家的佣金,从而多收一份佣金。

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