城中村小产权房:卖房者不甘心 买屋者心难安

卖出的房觉得太亏,想收回;买的房,住着心惊胆战,怕有纠纷。城中村小产权房交易惹烦心事。晨报9月16日A09版“尖板眼房产”报道刊出后,多位市民打来热线咨询“城中村小产权房”问题。

卖出的房觉得太亏,想收回;买的房,住着心惊胆战,怕有纠纷。城中村小产权房交易惹烦心事。晨报9月16日A09版“尖板眼房产”报道刊出后,多位市民打来热线咨询“城中村小产权房”问题。

想索回外村人买的房

胡女士原是长丰乡永利村村民,丈夫从部队转业进了工厂,上世纪70年代,村里给胡女士划了一块宅基地,夫妻两人建了一套40多平米的砖瓦房,后有院落。后来胡女士调入工厂工作,户口也迁出了村子。

1987年,胡女士将房子转让给她母亲潘女士,夫妻两顺利搬进工厂公房。

同年,潘女士以6000元的价格将房子转卖给外村人张先生(化名)。双方手写了买卖契约,但契约双方均未签字。之后,张先生拆掉了该砖房,建了一座3层300多平米的楼房。目前,张先生仍然在楼房内居住。

永利村从去年开始拆迁。昨天,胡女士找到记者说,以前40多平米的房子6000块钱就卖出去了,觉得有点亏。胡女士表示,张先生的3层楼还没在拆迁协议上签字,他没有签字的权利,她已经向村委会递交了相关材料。她想知道母亲潘女士该怎样维护自己在房屋买卖交易中的权益?

多年积蓄买城中村房

与潘女士情况相反,李明(化名)是来汉务工人员,在武昌一城中村买了一套拆迁房。已经住进去了。李明看了晨报“尖板眼房产”报道后,陷入焦虑,虽然眼下还没什么麻烦,但用多年打工积蓄换来的这套房子以后到底存在什么样的纠纷隐患?他该如何维护买方的权益?

湖北仁义律师事务所律师丁嫣:

城中村房多为“小产权房”。这类‘小产权房’由于没有土地出让金,价格相对低廉,这使得‘城中村房’就成了一些人群的选购目标,但价廉并不物美,购买这类房存在着很大的风险和隐患。

第一,房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中也分别规定“农村的住宅不得向城市居民出售”、“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

2009年3月,武汉市也发布了《武汉市贯彻房屋登记办法实施细则(暂行)》:“在买卖农村村民住房时,如果买房不属于房屋所在地农村成员的,即使买卖双方之间签订了房屋买卖合同,由于其违反了国家强制性法律规定,是无效的,一旦卖房者不兑现承诺,购房者的权益将无从保障。

第二,由于买卖的不合法,当原房主主张合同无效,购房者很难得到拆迁补偿款。

第三,由于小产权房不受法律认可,也没在房管部门备案,不在政府机构监管范围内。因此,在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径非常有限。

在上述两案例中:潘女士可以主张当年合同无效,要回已卖出的房子,但张先生可以向潘女士主张购房款利息和扩建部分的损失。换而言之,李明也可能会面临上述三个方面的风险。

总之,城中村房虽然在近期来看比较实惠,但从升值空间和权益保障上看,购买手续齐的正规产权商品房才是理智之举。

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