辉立证券:新鸿基地产增持评级 看122.8港元

新鸿基地产 (16.HK) - 13年财年业绩亮点,长远投资者的一个不错选择

公司简介

新鸿基地产为香港主要地产发展商之一,核心业务是地产发展业务及物业投资,截至 2013年 12 月,集团所占土地储备达4,660万平方呎,包括2,860万平方呎的已落成投资物业。另外,集团亦经营酒店﹑物业管理﹑建筑等多项地产相关业务。集团亦持有多间上市公司之股份权益,如数码通电讯(315.HK)﹑载通(62.HK)﹑新意网(8008.HK)及永泰地产(369.HK)等。

投资概要

2013年财年盈利低于预期,期内较少物业销售入账: 新地于2013年财年(截止2013年6月)的核心盈利为186亿港元,同比下跌14%,主要因为期内较少香港物业销售入账。于香港的物业销售同比跌幅显著,下跌53.7%至163亿港元,但于中国内地物业销售同比升112.6%至36亿港元,物业租赁收入/物业净租金收入同比增长10.9%/10.5%,主要因为续租租金上升及期内出租率改善。我们想强调于中国内地的物业净租金收入同比大幅上升33%,占总物业净租金收入12% (2012年财年为10%)。股息为每股3.35港元,与去年一样,反映较高的派息比率47.5%。新地负债比率下跌4%至12.5%,管理层透露负债比率在上海徐家汇中心项目融资后仍将会低于20%。每股账面值轻微上升至142.4港元。

预期建筑成本上升及楼价下跌下,香港物业销售利润率将受压: 新地于香港物业销售方面录得较为差的一年,金额比去年下跌53.7%至163亿港元,主要因为期内较少物业建成及香港住宅市场自香港政府推出多项印花税打击投资需求后维持疲弱。香港物业销售利润率回升至近40%,我们估计因为期内一些办公室如九龙贸易中心 B 座及俊汇中心建成及售出。我们预期香港物业销售利润率于14及15年财年将会较低,主要因为建筑成本上升及楼价下跌。

来自内地投资物业收入持续上升,有助分散风险: 新地期内于中国内地的物业净租金收入为14.7亿港元,同比增33%。于上海ICC的IAPM已于近期落成开幕,楼面面积达1.3百万平方尺,连同于未来新增的上海徐家汇中心项目﹑上海ICC办公室及一些于一线城市的商场,我们预期内地的投资物业将带来更多的收入及盈利贡献比例。我们认同新地于中国内地扩展投资物业租合的策略,可增加经常性收入及分散风险。

估值: 我们把14年财年的每股盈利向下修订4.5%至8.04港元,以反映较少的香港物业销售贡献。新地现时股价相等于市账率0.7倍或相对我们14年财年预测资产净值40.9%的折让,我们认为现时估值便宜,已充分反映香港楼市周期见顶及利率上升预期所带来的风险。我们下调目标价4%至122.8港元以反映较低的资产净值预测,目标价是基于我们对14年财年每股资产净值预测为175.4港元30%的折让 (历史平均折让率为16.4%)。我们给予”增持”评级,潜在升幅为18.6%。但我们仍留意到香港物业市场疲弱下,新地缺乏短期催化剂,所以我们认为新地只对长远投资者来说一个好的投资选择。

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