辉立证券:置富产业信托增持评级 看6.57港元

置富产业信托(778.HK) - 收购有助提升每基金分派

公司简介

置富产业信托是一家房地产投资信托基金,于2003 年7 月4 日订立的信托契约(经修订)组成。置富产业信托于2003 年8月12 日及2010 年4 月20 日分别在新加坡证券交易所有限公司及香港联合交易所有限公司上市。置富产业信托持有香港16 个零售物业,包括面积约245 万平方呎零售楼面及1,984 个车位。

投资慨要

自提出收购后,置富股价大幅下跌: 自13年7月30日(公布收购嘉湖银座物业当日)起,置富产业信托股价累跌15.9%,而同期恒指上升4.6%。明显地,投资者对是次收购元朗区最大购物商场反应负面,我们估计市场的忧虑主要是嘉湖银座物业的净物业租金回报率只有3.77%,相对不吸引及置富产业信托的负债比率大幅攀升(由20.9升至34.5%,接近上限水平)。但我们注意到领汇房地产信托(823.HK)于同期亦跑输恒指,下跌了9.1%,令我们认为令置富产业信托股价下泻的部份原因是比预期快的息率上升(美国10年期国债孳息率于期内上涨超过30个点子)及资金于股票市场上升周期从防守性股份流出。

收购嘉湖银座物业将提升2014年每基金分派: 如我们在8月5日最近一份研究报告所提及,我们认为收购嘉湖银座物业对置富产业信托影响正面。我们做了一个情景分析,计算收购对14年财年的每基金分派的影响,假设置富产业信托透过积极的资产管理以改善出租率(现时为95.5%,置富产业信托现有商场租合的出租率为97.8%)﹑续租租金调升率及更充分利用商场空间,嘉湖银座物业的物业净租金回报率于14年财年可提升至4%,因此置富产业信托2014年的净物业收入相对我们之前的估计可提升25%至11.7亿港元。今次建议收购代价的84%会以49亿港元的新债务支付,管理层目标以固定利率对冲一半的新债务,我们估计2014年会多出1.24亿港元的利息开支。由于嘉湖银座物业作出全年租金收入贡献,2014年纯利比我们之前预测上升14%至5.94亿港元,但13年8月6日完成的1.43亿个新基金单位配售将摊薄盈利,总结计算,我们提升2014年每基金分派预测5%至0.399港元,收购嘉湖银座物业将有助提升置富产业信托2014年的每基金分派。

更多嘉湖银座物业的更新资料: 按租用面积计,嘉湖银座物业于2014年将有45.5%租约到期续约,包括74,600平方尺的百佳超级市场及40,000平方尺的中式酒楼,现时嘉湖银座物业的平均租金为每平方尺27港元(置富产业信托截至13年6月底的平均租金为每平方尺33.1港元),我们认为其续租租金调升率有很大的提升空间,主要是受惠新界区商场正在上升的租金及快速上升的新界西人口。另外,嘉湖银座物业现时有26%租用面积是被服务﹑教育界租户租用,20.8%是来自餐饮业租户,管理层在短期策略上有意细分到期的空间以容纳一些较小租户及达至更充分的空间利用,长远而言,可能会投资约1.5-2亿港元的资产增值措施于商场作翻新及重新定位,我们认为这些举动有能力提升嘉湖银座物业租金回报率及估值。

估值: 鉴于利率上升比预期快 (美国10年期国债孳息率由1 年前上升113个基点),我们以较高的无风险利率假设采用了更审慎的折现率8.3% (之前为8%),我们基于股息折现模型计出新目标价6.57港元,比之前的目标价下调13.9%,此目标价亦相等于14年财年预测股息率5.8%,我们维持”增持”目标价,潜在升幅为9.7%。

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