房地产市场总体销售备案数据情况--

(1)第31 周(13/7/22-7/28)沪穗深等18 重点城市新建商品房周销量备案数据环比上涨13.8%,同比上涨2.6%,其中北京、杭州和武汉等城市环比涨幅较大, 上涨幅度分别达65.7%、30.6%和52.1%;而深圳、济南和青岛等城市环比跌幅较大,下跌幅度分别达3.4%、8.8%和5.8%;(2)7 月份 47 城销量备案数据环比6 月同期下跌1.73%,同期去年7 月下跌11.7%,7 月数据不理想一方面由于7 月是传统销售淡季,另一方面也是由于去年同比基数较高所致,我们预计8 月伴随开发商推盘量的加大,8 月销售数据将环比7 月有所改善;(3)另根据我们统计的47 城数据显示,年初至今新建商品房成交套数备案数据比去年同期增长24.29%,同比增幅较前期持续收窄;(4)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降0.9%, 就全年来看18 重点城市可售量目前一直处于横盘震荡阶段,同时我们也注意到一线城市库存相对较为紧缺,如北京上海深圳等地可售量一直处于低位震荡,供给相对紧张,而二三线则相对较为充裕,库存处于相对高位;另外根据我们统计的11 城可售量及销量推算目前11 城的去化周期为11.3 个月左右,较前期有较大幅度上升,主要是上周开发商推盘略有增加所致;(5)上周18 重点城市成交均价备案数据环比下跌3.7%,我们认为在销售逐步回落以及开发商8 月推盘预计比7 月有所增加的前提下,房价上涨的压力将逐渐减小,同时我们注意到统计局公布的前6 月房地产市场运行数据显示,全国新建住宅成交均价已连续4 个月呈现环比下降趋势, 显示了房价上涨的压力有所趋缓。

行业投资策略 1、今年以来地产股走势基本符合我们判断 1) 1 月15 日发布的年度策略《十字路口的抉择》,认为保招万金、华侨城、荣盛发展中南建设7 只个股,以1 月14 日收盘价为起点,各自在后市所能达到的高度,平均可能只有13%,截止7 月30 日,上述7 只股的最高收盘价距1 月14 日开盘的平均涨幅为13.6%,; 2) 国五条出台后的3 月4 日,地产股大面积跌停,我们判断后市必有较大幅反弹并有超额收益,并持续、卖力推荐,果不然,从3 月5 日至5 月29 日,地产股指数涨幅14.48%,在23 个行业中排第4,跑赢沪深300 指数12.5 个百分点; 3) 5 月29 日地产股指数创一年半新高后,我们即趋谨慎,先后通过中期策略会演讲、研报《优选成长型地产股》及电话会议进行了提示,认为"就整个地产板块而言没上涨催化剂了,短期难再涨"(这意味着不能再买了),6 月地产股果然出现了深幅调整; 4) 6 月25 日傍晚,央行态度转向后,我们及时翻多,并于6 月26 日一早发布《央行改弦更张,地产股指数有望反弹15%》,至7 月11 日收盘,地产股指数反弹到了我们的目标位(和6 月25 日收盘价比,区间涨幅为14.7%),之后即开始持续和剧烈地调整,截止目前,很多地产股距7 月11 日的收盘价下跌了15%-20%以上!跌下来之后,我们认为买点又至,并大声疾呼买入

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