房地产行业:调控之年 稳中谋变

新房市场概览:新房销售集中度进一步提升。成交区域分化显著, 12 年限购城市成交增长约25%,非限购城市成交一直回落,我们对13 年全国新房成交保持乐观。一线城市核心区域二手房将逐渐取代新房市场。

土地市场量降价平:土地市场的整体出让量自11 年起随着新房成交的下滑而回落,价格基本持平。我们对于全年新房销售较为乐观,因此我们认为今年的土地市场应该是小幅上升的态势。

信贷环境仍存变数:13 年伊始行业整体资金面相对较为宽松,但从目前看,M2 与M1 增速的剪刀差开始出现收窄, 并且,如果未来通胀重新抬头,未来资金面将趋紧。房价、政策与经济的动态博弈:从新开工和土地成交判断,东部地区的房价上涨动力较足。我国经济增速告别高增长的预期下,房地产对于避免经济出现硬着陆具有重要的作用,我们认为政府并不希望看到成交量出现断崖式的下跌。在保证新房成交量基本稳定的基础上,未来的调控政策更加重视中长期的制度建设。

上市房企稳中求变

销售方面:此前毛利率较低是因为地价增幅快于房价增幅,随着12 年三季度以来新房市场量价齐升,两者逐渐匹配。未来毛利率整体企稳,净利率也将止跌。规模房企可售资源丰富,未来销售规模将进一步递增。

资金方面:伴随销售转暖,房企的短期资金压力也得到了一定的缓解,但长期负债的居高不下。房企通过出售自持的商业物业来回笼资金。同时借船出海,进一步拓展海外融资渠道。土地方面:规模房企在土地市场的投资与过去相比仍较为稳健,在进入城市的选择上,我们看到12 年以来品牌房企开始重新回到一二线城市。管理方面:无论是全国性的龙头房企还是地区本土房企,都强化区域深耕。规模房企在业务半径扩张的同时积极控制费用。此外,房企在运营的各个环节设立了激励体制,并对公司高管以及中高层业务骨干进行了股权激励。

未来趋势

规模增长与边际改善:从13 年销售增幅预测情况来看,大公司中招地和保利增幅较高,中小公司中阳光城金科以及荣盛较高。上述都是确定性的销售规模持续增长的公司,而销售规模有边际改善的公司同样值得关注,例如金地集团。探求新型运营模式: 在新型城镇化的进程中,地方政府需要培育城市的增长动力源, 在招商引资方面的需求也较大,随之也出现了新型的房地产运营模式即园区开发模式,其中代表房企有华夏幸福外高桥,这些企业探寻新型运营模式值得借鉴。

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