投资分拆式商铺中“连环枪” 数百位买家很受伤

南都漫画 陈婷

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在“国五条”细则出台及广州出台“指导价”的压力下,住宅市场部分投资需求转移到商铺,商业地产投资再度成为热点。中原地产、满堂红等专业机构近期来纷纷添货商铺投资,以保值增值概念推荐入市。不过,南都记者日前接到业主报料,在这个对大众投资者来说投入资金庞大的投资领域,存在大量因不熟悉法律法规忽略相关咨询产生的侵权案例。正在代理广州越秀区福今东路雅筑大厦“东山776”小商铺产权纠纷的广东广信君达律所律师汪智敏接受南都记者采访表示,商铺放卖很多都是大产权分割成小产权,分拆式商铺投资尤其要通过房产交易中心去查询产权。

“投资者在对商业地产投资风险不了解的情况下盲目投资,容易形成羊群效应。”广州市房协专委会委员、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同向南都指出,“那些裙楼分拆式商铺,广告里宣传打造成集散中心、商贸中心的,多数是忽悠人的。”相关法律人士则建议投资者注意合同细节,确定所签合同与交诚意金时的约定一致,发现猫腻时及时付诸法律手段,以防错过追款最佳时机。

广告虚假投资商铺鸡飞蛋打

2011年6月,杨先生与妻子买下越秀区福今东路雅筑大厦地下二层“东山776”商城一商铺,“当时开发商卖广告,说这里会有麦当劳、肯德基进驻,以后会有多旺,还说商铺已经卖掉多少了,再不下手就没有了……”业主杨先生告诉南都记者,早前购置该商铺,主要是受到出售方广告宣传的诱惑。

同样购买了这个商城商铺的业主达数百名。签订合同后,业主发现购买的商铺与当初出售方宣传差距甚远,即要求解除合同。经过业主交涉,出售方与部分业主达成调解协议,同意于今年2-4月底分期退款。“至今没有一个人拿到退款。”业主杨先生告诉南都记者,业主先交了2万元定金,才去看商铺,看完发现和广告说的环境完全不一样,感觉被骗了。

考虑到解除合同2万元定金不能退还,杨先生还是购买了该处商铺,首付共缴纳34万。由于按揭手续不够正规,迟迟未能办理,杨先生收铺日期一再延迟,加上收铺情况与宣传相差甚远,杨先生等一众业主一致要求解除合同。

南都记者了解到,因收铺情况不甚理想,“东山776”商场商铺部分业主直接向法院或仲裁部门起诉、仲裁,而包括杨先生在内的另外一些业主则与出售方达成调解协议。据杨先生说,达成调解协议后,业主与出售方签订了合同,出售方承诺在2013年2月底、3月底、4月底分批退款。如今退款期限已至,“至今没有一人拿到退款。”杨先生气愤地向南都记者表示,因出售方多次无视承诺,目前业主已寻求法律途径维权。

南都记者从该商铺纠纷委托律师广信君达律师所律师汪智敏处获悉,近期部分业主发现,所购买的商铺已由出售方转卖或抵押给第三方,业主面临血本无归的惨境。

[支招]大型小区旁街铺升值空间大

“裙楼的商铺,都是对大空铺进行拆分,产权分散,后患无穷。”广州市房协专委会委员、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在接受南都采访时指出,裙楼商铺投资风险高,投资者盲目投资,易形成羊群效应。“广告里宣传打造成集散中心、商贸中心的,100%会烂尾。出卖方往往是高价卖出,成本都算在商铺价格里,卖出后就卷钱走人。”他认为,由于产权分散,裙楼商铺难以盘活,“二三十年都盘活不了的多得是。”

韩世同指出,一般商家会卖出一些商铺,但自己持有大部分,至少4成以上,以招揽有实力的商家。合富辉煌商业地产顾问公司项目总监邓育华也告诉南都记者,尽管裙楼商铺单价低,但是多是拆分店铺,难以存活。相较于拆分的商铺,邓育华建议投资街铺。“大型居住小区附近的街铺,无论从资金回报、未来升值还是出租经营方面都较有发展空间。”

遭遇霸王合同买家定金被套牢

南都记者从汪智敏律师处咨询获悉,业主与出售方所签订的合同只要规定的条款不违反相关法律,均是有效合同。但汪智敏也向南都表示,在上述商铺纠纷中,双方所签订的合同存在不公平现象。

格林律所副主任李前斌接受南都记者采访时表示,目前商铺交易过程中,出售商处于强势地位。“他们往往拟定好合同让业主签,尽管房管局有规范性的合同,但其中留有大量空白条款可以由出售方补充。签约时,出售方往往会说合同是规范合同,不同意修改,买方完全没有谈判的筹码。”

李前斌向南都记者列举了常见的不平等补充协议,其中包括交易时要求买方先签订认购书并交纳定金,再签完认购书后拒绝签订合同的话,则不再退还定金。另外买卖双方违约金规定比例的不对称也是买卖合同中常见的协议内容。南都记者对照李前斌的举例发现,“东山776”商城商铺纠纷中,业主杨先生就是签订认购书在先,随后才赴现场看铺,碍于定金不能退才买下商铺。

而在浏览杨先生所签订的买卖合同时,记者也发现,合同中规定,“买受方如未按本合同规定的时间付款超过15日的,出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若解除合同,出卖人可将买受人已付的全部房价款的20 %共134000元定金作为违约金没收。”而反观出卖人逾期交付商铺超过15日,“买受人有权提出解除合同,若解除,出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款,并按已付房价款的10%的标准向买受人支付违约金。”可见买卖合同中双方违约金规定比例相差甚远,买方权益明显处于劣势。

汪智敏向南都记者表示,买者在交易过程中及时地采取法律措施很重要。上述福今东路这个案例,不少提前发现猫腻的客户及时采访法律咨询、仲裁等措施,解除了合同,查封了商铺,追回了损失。

他指出,法律追溯有时间期限,一般是两年。如果中途有通过律师函、立案等方式追讨,这个时间需重新计算。“而如果一直不采取法律行动,过了时效就很难追回了。这种对普通百姓来说规模比较大的投资操作,一定要注意法律问题,相关的咨询其实省不得。”他对记者如是说。

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