北京高房价背后扭曲的供需:买房跟中大奖一样

[导读]人为扭曲的供需关系:房价失真?

回想起五一期间北京某楼盘开盘选房的场景,邱伟(化名)依旧感慨不已。这个楼盘仅有186套房源,却有1410名购房者参与角逐。

在政府严格管制的背景下,开发商被迫以推迟开盘的策略相应对,其结果是,房子变得奇货可居,买个房子跟中大奖一样。据伟业我爱我家市场研究院统计2012年1月以来的数据发现,截至今年4月份,北京新房市场已经持续7个月处于供不应求状态,也就是月度新增供应量小于月度成交量。

10秒选房

“开发商规定选房时间是3分钟,但实际上根本没有这么长时间。”邱伟告诉记者,他前后选房时间总共也就10秒钟。“就跟抢一样,完全来不及想。参加选房的基本没有放弃的,我进去的时候几乎快选完了。”邱伟“幸运地”排在了150号,这是他提前两个月就开始找关系的“成果”。

邱伟10秒钟所选定的房子并非刚需盘,而是均价至少在35000元/平方米以上的改善性楼盘。该楼盘位于北京北五环内,主力户型为97-157平方米。值得一提的是,尽管该项目房源已被一抢而光,但总房款并没有最终确定。事情缘起要追溯到今年3月底北京国五条进一步明确的限价令。

早在3月底,该楼盘就结束了多达上千人的排号蓄客准备工作,开发商也早已向北京市住建委申请预售许可证。但时值北京市行政限价高压期,预售证迟迟没有下发。该楼盘去年出售的房源成交价主体为3.3万元/平方米,业内人士普遍预期,其新房源至少要卖到40000元/平方米。经过至少一个月的博弈,直到4月28日,该楼盘以拟售价格35000元/平方米的均价获得预售许可证。

按照北京市规定,开发商在取得预售许可证之后3日内必须开盘。5月1日,该楼盘如期开盘,但开发商决定也选择装修款另算的“曲线加价”方式,然而由于时间仓促,直到开盘当天也没有落实装修款价格。

“装修款只知道是总价50万起,具体还没定。”与以往常规开盘不同的是,邱伟们只是按照建委规定的价格先选定房号,邱伟的房款是340万元,但该价格不包括被开发商要求必须同时购买的房屋装修款。邱伟们内心很明白,只要开发商制定的装修款不过于离谱,他们均不敢轻易退房:后面有1220名购房者在等待空缺房源。

在前述项目的西北,另一个楼盘毛坯房的售价接近4万元/平方米。而位于北五环外清河的某楼盘,开发商甚至将新一期楼栋的取证价格定在55000元/平方米。“建委不批,那么我们就等着。”该开发商私下直言。

这仅是北京楼市供求严峻失衡的典型缩影。

5月是楼市的销售旺季,历年来也是上半年开盘最为集中的时间,但今年五一开局遇冷。

据亚豪机构统计数据显示,4月29日到5月1日,北京仅有3个项目开盘,与去年五相比,供应套数、供应面积双双大幅重挫七成。

限价之过?

如果要寻找今年与去年楼市的不同,那就是行政限价更加严厉了。

亚豪机构副总经理高姗认为,政府直接管控房价,令谋求涨价的项目难以取得预售证,但开发商并不愿轻易妥协,而是不断试探涨价底限,结果是,预售价格过关的项目并不多,开盘项目大幅减少,楼市增量供给严重不足。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为,政府直接通过审批的方式限制价格的做法,能否达到预期效果有待商榷。由于计划涨价的项目获得预售证将难上加难,项目推盘时间将会不同程度延后,5月新房市场将继续维持缩量。

高姗担心的是,目前楼市大势是供不应求,开发商的涨价动力强劲。“短期内房价的上涨有可能因限价令得到平抑,但从长期来看,应尽快增加中小套型住宅用地的供应与上市,从源头缓解供需压力,使市场回归本质。”高姗认为,当前楼市是刚性需求占主体,但在北京土地供应持续不足与限价令下开发商推盘动力不足的双重作用下,楼市供需失衡的矛盾日益突出,房价上涨的压力并未有丝毫减轻。

值得注意的是,地价仍然在上涨。据国家统计局公布的数据显示,今年1-3月,全国完成土地购置面积6131万平米,土地购置价款为1397亿元。经测算,平均地价约为2279元/平米,同比去年大幅上涨了15.16%,这也是近8年来,土地价格第7次同比出现上涨,并且涨幅有扩大的趋势。

美联物业全国研究中心认为,土地市场是商品住宅市场的源头,土地价格上涨会直接导致建筑成本的上升,从而推动房价的进一步上扬。行政干预价格或许能在短期内起到抑制房价上涨的效果,但从长远来看,将导致新盘供应的减少,激化供需矛盾。因此,有业内人士称,即使现阶段政府统计的房价表现“滞涨”,数据也将是失真的。

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