广州珠海回避执行国务院“统一限购令”

  距离3月1日国发17号文件公布已超过两个月,但国务院提出的“限购区域应覆盖城市全部行政区域”的要求仍未得到有效执行。《中国经营报(微博)》记者调查发现,广东省广州市、珠海市目前未落实国务院政策,仍在执行“分区限购”政策。

  截至目前,广州市行政区划管辖范围内的增城、从化两地仍未执行限购政策;珠海市的限购政策也仅在主城区香洲区执行,横琴等行政区划管辖范围内的区域,至今仍未被列入执行限购政策的范围。

  广东省是2011年以来执行限购城市最多的省份,按照国务院要求,广州、深圳、佛山、珠海四城市均开始实施限购政策。不过,当“限购”这一“不得已”的政策在执行两年之后,又面临被“强化”局面时在广东所遭遇的境遇,折射的却是在全国范围内,限购政策正在遭遇着尴尬。

  广州珠海回避

  3月25日,广东省政府下发《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(下称“广东细则”)。针对限购政策,“广东细则”明确要求“广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发(2013)17号文要求不符的,应立即作出调整”。

  然而,在被“点名”要求“立即调整”超过一个月之后,广州和珠海仍在悄然执行着“分区限购”的政策,与以往无异。其中,珠海市仅有城区香洲区实施限购政策,辖区内被各方看好的横琴新区等区域,仍未执行限购政策。广州市行政区划内管辖的增城和从化,至今亦未执行限购政策。

  “我已经下了诚意金了,只要开盘价格不是涨得太离谱我肯定会买。”在珠海斗门区的一个待售楼盘门前,记者遇到了蔡丽丽。作为一个急需换房的“刚需”,这两个月蔡丽丽心情颇为忐忑。“关键是不知道什么时候政策有变。”不过,截止到她“下定”之日,这个归属珠海市管辖的区域,还尚未实施限购。此外,金湾区也尚未限购。

  在“广东细则”下发后,市场普遍认为这是珠海限购全区域覆盖的“军令状”。由于买房资金还没筹集到位,当时的蔡丽丽憋屈得几天睡不着。不过,珠海房管部门以“尚在研究阶段”为由,细则一拖就是一个月。

  4月27日,记者致电珠海市住建局,希望就此问题寻求解释并进行采访。珠海市住建局予以记者的答复是,珠海市相关细则正在拟定当中。由于相关负责人正在开会,故不能接受记者的采访。

  “开发商开始说‘五一’就能取得预售证,并立刻对外销售。”蔡丽丽表示,但说好的预售,却迟迟未见。“可能要推到六月了。”蔡丽丽了解到的最新消息是,这让她颇为担忧。记者从该楼盘的登记表上看到,登记并缴纳了诚意金的客户已经超过了楼盘首期的可售数量。“政府一直不放预售,我们也没办法。”该盘的销售负责人抱怨道。

  与珠海市的情况类似,归属广州管辖的增城、从化,截至记者发稿时,也仍未执行“统一限购”的政策。

  “不统一限购”逻辑

  珠海政府的知情人士告诉记者,珠海细则之所以迟迟未出,珠海向上级陈述的理由是:不需要将限购覆盖全区域,也能稳定楼市。其逻辑是,珠海城区与新区的楼价差别颇大,让成交更多的集中在价格较低的新城区,对稳定楼价更有现实意义。如果全行政区域限购,由于地理及人文因素,结果是将购房者推到临近珠海的中山市,对平稳楼市没有作用,对政府卖地收入就更是负面。

  记者了解到,现在实行限购的珠海香洲区楼价早已在1.5万元/平方米以上,西区等地的折后均价则还在每平方米五六千元左右。有政府智囊研究后认为,现在珠海成交有2/3集中在西区及其他新区域,一旦全区域限购,将来会有更多的成交回归到香洲区,对珠海楼价控制反而更不利。另一方面,4月下旬,珠海连续挂牌了两块商业地,均位于西区,从政府收益的角度看,也不希望全区域限购。记者了解到,珠海2012年土地出让收入基本与2011年持平,但楼面均价下降了10%。

  与珠海的犹抱琵琶半遮面不同,佛山干脆表示不会再出台新措施。佛山市住房和城乡建设管理局副局长林振汉表示,佛山一直都在严格执行限购政策,现行政策与国家政策没有任何相悖之处,所以没有必要再出台相关细则。实际上,2011年佛山主动出台限购措施后,土地出让金曾大幅下滑,从2010年的30.6亿元下降至2011年的20亿元。2011年10月,佛山曾试图松绑限购令,但没想到被上级叫停,当天就暂缓执行了。

  此次佛山市官员认为该区域楼市稳定,因此没必要出台“细则”。

  但上述理由要得到认同的前提,是楼价要得到控制。数据显示佛山今年一季度成交量同比大幅上涨一倍,价格同比增幅1.83%,超过限购前2011年第一季度。而珠海搜房网数据监控中心统计显示,该市现在售楼盘价格也有小幅上涨的趋势。业内人士推测,正是这一原因导致今年政府有意控制珠海黄金周的可售项目。

  “限价”更重要?

  无独有偶,同样将目光瞄准成交价格的还有广州和深圳。

  继深圳“限价”后,4月24日,广州全市执行商品房住宅预售价格网上申报制度,开发企业预售商品住宅前,必须办理预售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。实际上,如果仅仅从条文上理解,广州只是把网上申报扩充到全市,广州老十区早就实施网上申报。

  但4月底的广州楼市充满了不安与爆料,在广州宣布全市网上申报前,就有开发商在微博上爆料,称广州房管部门召开了开发商“通气会”,口头通知“广州住宅今年成交均价不得超去年”,随后广州国土房管局否认了这一说法。但第二天,保利广东公司董事长也在微博上表示:“传广州真的限价,不!是国土房管局亲自定价了!”

  该房企表示,此前从未出现这一情况。如此限价同时又没有缓冲时间,实在大出所料。

  广州“限价”迅发,实际上是颇为无奈。在新国五条出台后,广州也按时拟定了相应细则。其中限购细则中表示,属于广州管辖范围的增城、从化两市是否限购,由两市自行决定。随后增城表示不实行限购。

  但3月广州楼价飙升,当月广州新建商品住宅网签价格同比上涨了34.9%,一季度同比上涨了22%。2013年广州房价的控制目标是要低于广州人均可支配收入净增幅,换言之,全年涨幅不能超过7%~8%。广州市常务副市长陈如桂此前公开表示,广州要调房价,比其他城市的压力都要大得多,主要因为广州中心城区高端住宅不断推出,价高量大,要整体调控比较困难。

  有分析人士认为,广州不将限购覆盖至全部区域,也是希望价格较低的增城、从化的成交量能拉低整体楼价。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,这样处置是实事求是的做法,但他还是认为:“控制高价项目预售和签约将是政府完成年度目标的杀手锏,不用此招今年恐怕真不容易完成。”他也是最早爆料广州今年成交均价“禁涨”的人士之一。

(中国经营报)

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