房地产行业:上半年政策环境较预期宽松

投资要点:

1-3 月房地产开发投资1.31 万亿元,同比增20.2%,较1-2 月回落2.6 个百分点。

其中3 月房地产投资增速17.6%,较1-2 月回落4.6 个百分点。分物业类型来看,1-3 月住宅、办公楼、商业营业用房、其他投资增速均较1-2 月回落,办公楼增速最高,其他增速最低,住宅投资占比稳定在69%;分区域来看,东、中、西部投资增速均回落,中西部投资增速高于东部。

1-3 月房屋新开工面积增速再度由正转负,由于竣工面积增速大幅回落,施工面积增速继续回升。1-3 月房屋新开工面积同比下滑2.7%,其中3 月同比大幅下滑20%;分物业类型来看,1-3 月住宅、办公楼、商业营业用房、其他新开工面积同比均下滑,其中商业营业用房降幅最大,达14%,住宅降幅最小,为0.8%。我们认为新开工面积增速回落可能与开工节奏以及3 月政策收紧预期有关,此外,在开发商重返一二线城市的背景下,新开工结构中一二线占比将呈上升趋势,而一二线单位面积投资额远高于三四线,这也会导致新开工面积反映在数据上增长不明显甚至下滑,但实际的投资情况反而是不错的。

1-3 月土地购置面积同比下降22%,降幅较1-2 月扩大,三四线地市的低迷可能是主因。我们跟踪的全国130 个城市1-3 月土地出让建面同比增23%。

商品房销售增速回落,为去年同期基数明显抬高所致,3 月新房销售情况保持良好态势。1-3 月商品房销售面积、金额增速分别为37.1%和61.3%,较1-2 月回落12.4个和16.3 个百分点;3月商品房销售面积、金额同比分别增长26.6%和46.5%;分物业类型来看,住宅销售金额增速高于办公楼和商业营业用房;分区域来看,东部高于中西部。3 月住宅销售均价6053 元/平,同比上升17.9%,环比下降8.8%。

资金来源增速小幅回落,仍处较高水平,行业资金状况仍较宽裕。1-3 月房地产开发资金来源增速29.3%,较1-2 月回落4.4 个百分点,其中国内贷款、自筹资金增速回落,之前放款及信托理财产品宽松,但目前受银监会8 号文影响有所收紧;利用外资增速大幅上升,与海外流动性宽松的状况有关,未来可能会持续。

在经济弱复苏背景下,上半年行业政策环境较预期宽松,新房销售较好,资金状况较宽裕,投资增速前高后低,维持全年14%-16%的判断。从推盘及认筹等领先指标来看,预计4-5 月一手房成交仍较好,此后需求集中释放的影响才会显现,成交可能略显清淡。目前行业环境有利于优质公司价值修复持续反弹,仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

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