楼市将迎“补充细则”频发期

现已公布的地方细则中,大都留了一手。但不可否认的是,对于部分内容简单、操作性不强的地方细则而言,肯定会出台相关补充细则来进一步完善。涉及的内容主要包括20%个税、二套房贷以及限购等敏感问题。

文/本刊记者 甄爱军

北京、厦门率先出手

继3月底出台执行细则之后,北京、厦门等地率先出台补充细则。

距离执行细则出台仅一周的4月6日,北京出台了补充细则。据悉,一则题为《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》(以下简称《通知》)的文件,已经在北京住房公积金管理中心官网公布,其核心内容为,借款申请人购买第二套住房申请贷款,其公积金贷款首付款比例不低于70%。

不过,北京补充细则也体现了保护刚需的原则。《通知》规定:对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房,但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询,有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录,符合第二套住房贷款条件的借款申请人,仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。市场人士分析指出,这项规定在一定程度上缓解了部分改善性购房需求的首付压力,这显然是对“有贷无房”改善型需求有所照顾。

其实早在4月1日,北京就已经做过类似的动作,当时主要是针对“20%个税”如何征收做出相应解释。记者同时了解到,北京并非唯一一个出台补充细则的城市,厦门也在4月2日就“20%个税”明确:能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征;不能核实原值的,按交易总额的1.5%计征。而对个人转让自用5年以上的唯一生活用房,继续免征个人所得税。

为何还要“留后手”

地方细则不细,在税收、限购等敏感问题方面并未给出明确说法,这为各地方出台补充细则埋下了伏笔。

截止到目前为止,有包括北京、上海、南京、杭州等20多个城市已经公布了地方细则,但在不少业内人士看来,除了北京、上海之外,其他各地方调控细则可谓是典型的“细则不细”,一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊,尤其是备受关注的20%个人所得税如何征收、二套房首付和贷款利的提高和上浮等问题在绝大部分大部分城市的细则中均未提及,包括南京、杭州、大连等地,其细则居然成了“一句话调控”,这让盼望等待中的购房者感到大失所望,很多网友甚至认为是“上有政策、下有对策”的应付措施。

但这事出有因。记者注意到,新“国五条”确实只是要求地方政府在一季度末公布今年的房价控制目标,其具体内容为:各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。这样的规定,让地方政府在公布细则的时候有了选择的余地,既可以仅仅只公布房价控制目标,也可以将所有细则全部公布出来。

至于北京、上海、广州等地细则为何会“和盘托出”,从某种程度上来说是因为形势所迫。就拿北京来说,在新“国五条”出台之后的一个月内,市民买房如玩命,市场交易火热,导致房价出现暴涨迹象。而在上海和广州,市场交易同样火热异常,中介公司业务员月收入高达数十万元。统计数据显示,北京3月份单月交易量超过4万套,创历史新高;上海成交量约6万套,也是历史新高;广州二手房网签量(已实行网签区域)超过7600套;深圳成交量接近1.8万套,也是近三年来的新高。

还有一部分城市尚未出台严格执行新“国五条”细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容,比如合肥市。还有的城市只提出了房价控制目标以及简单的原有政策重申,其他措施并没有涉及,可以说是一种类似“迷你型”新“国五条”细则。对此,同策咨询研究中心总监张宏伟指出,一定程度上来讲,类似于南京、合肥这些城市市场环境相对稳定、健康,当前房价过快上涨的迹象并没有出现,从短期内来看,出台这些政策遏制投资性投机性需求没有必要。

但是,这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施会就此而止,二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容,甚至房产税的扩围,对于省会城市或直辖市来讲,这些政策迟早是要执行的,只不过会根据实际情况适时推出。

而从另外一个方面来看,新“国五条”不可避免会对刚需造成误伤,因此也需要出台补充政策来降低政策的影响。比如二套房贷首付比例和利率同时提高,抬高了市场进入门槛,在降低投机性需求利用金融工具的杠杆作用放大投资收益的同时,却明显加大了改善型需求的置业难度。其实近期已有地方政府留意到了这方面,最近在北京近期出台的补充细则中,就专门说明,“有贷无房”类情况公积金贷款利率不上浮,体现出虽然调控加严,但公积金贷款仍然支持自住型刚需购房。

哪些政策还需再细化

又有哪些地方、哪些类型的执行细则需要进一步细化呢?分析人士指出,此前仅仅只是公布房价调控目标的“一句话政策”,以及有关限购、20%个税以及二套房贷等敏感问题,会成为补充政策的主要“着眼点”。

包括南京、杭州、大连等地的“一句话政策”,显然需要出台补充细则。如被戏称为“最简约细则”的杭州细则只是提到信贷和房价控制目标,具体如何实施差别化信贷政策、房价上涨过快该怎么办等等,均未做进一步说明;此外包括20%个税以及限购措施,也未涉及,因此也需要补充细则来做进一步说明。

此外,还有一些地方细则的操作性不强,也需要出台补充细则来明确。如此前市场普遍关心的20%个税,在不少地方细则中虽已表明将从严征收,但是从何时开始征收,对于不能核定原值的二手房该如何征收等等问题,细则中却没有给出详细的说明。

当然,包括市场非常关心的二套房贷和限购等方面,相信地方政府也会在恰当的时候会给出明确的说法。二套房贷的首付比例和利率如何提高和上浮,会不会伤及到正常的换购类改善型需求,也为购房者所关心。而新“国五条”也明确指出,其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施,这也意味着未来会有一些价格异常上涨的二、三线城市,也会加入到限购行列中来。

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