细则出台楼市怎么走? 买房上有政策下有对策

楼市怎么走

近期,“国五条”的地方版细则相继出台,市场又开始进入新一轮的博弈期。对此,购房者就要根据自身的情况去制订相适应的应对策略,从而有效地降低购房成本,实现自己的居住梦想。

地方细则低调出台

千呼万唤始出来!在人们焦急的等待中,3月末,新“国五条”的地方版细则出台了,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标,许多人悬在半空中的心终于暂时得到了平复。

自去年6月以来,中国的房地产市场整体出现了快速上涨的迹象,特别是在一些一、二线城市,其火热的气氛更是令人担忧,市场关于房价“脱缰”的议论也不绝于耳。在此背景下,今年2月20日和3月1日,国务院相继出台房地产调控新“国五条”及其细则。根据相关要求,3月底之前,各地方版的细化政策必须陆续落地,以进一步为原则文件提供可操作性。

然而即使在这样的情况下,房价并没有能停止上涨的步伐。4月1日,中国指数研究院发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示,3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米,环比2月上涨1.06% ,自2012年6月连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。其中84个城市环比上涨,只有16个城市环比下跌。

对此,21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,在不确定的政策预期下,3月楼市成交上演了一出政策落地前“最后的疯狂”。以3月末地方细则落实为节点,楼市成交呈现越近越高的趋势,这也在客观上表明市场需求急于规避新政的潜在意愿。无论如何,房价上涨步步紧逼!由此近一段时间以来,各个地方版的细则也被许多购房者寄予厚望,成了时下房地产市场最大的看点。

市场暂时陷入观望

一系列的实施细则出台,楼市的反应究竟如何呢?据了解,在一些尚未确定细则执行时间的城市中,又出现了一波汹涌“挤末班车”的高潮,让人叹为观止。似乎每次政策出台都逃不出这样的怪圈。不过从总体来看,政策出台后许多购房者的心态终于再次陷入了观望。

链家地产市场研究部张旭认为,从北京细则落地后的市场反应来看,细则出台后新增客户量明显减少。由于未来市场走势及预期都并不明朗,买卖双方都在不同程度上进入观望期。一些准购房人对低税房或免税房的关注度明显提高。与此同时,业主方面也出现了观望的心态,其表现为:一是目前价格并未出现回落,挂牌价格继续保持之前的水平;二是也存在业主暂停出售以观后市的情况。

而在上海,相关执行细则出台后,二手房市场相比此前出现了明显的回落。据德佑地产100家门店统计数据来看,近期带看量回落一半以上,而成交量也有明显的下降,其幅度虽未如带看量跌幅那么大,但也达到了30%左右。而据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店的抽样统计显示,沪版“国五条”相关细则发布后,引起了市场各方关注,但因细则出台时间尚短及尚未在各交易中心正式执行,故目前暂未对整体市场构成太大影响。此外,来自中原地产的信息则显示,近期新增挂牌量比沪版细则出台前下滑两成,已有挂牌中撤牌现象占到三成左右,来客量明显减少三成左右。上海中原地产研究咨询部从上海中原多家门店调研了解到,沪版细则出台后免税房成为市场“香饽饽”,价格坚挺甚至有跳价行为,非免税房源则出现小幅议价空间。部分中高端交易买卖双方自动解约,互不追究责任。

观望!经历了此前的火爆,在政策的作用下,楼市新一轮的观望期又悄然而至。而这也预示着新的博弈又将展开,由此也再次牵动了许多购房者的心。

各地细则侧重点不一

历史的经验已经表明,市场的观望是为了更好地辨明后市的方向,那么归根到底,这次地方版细则的力度究竟如何呢?通过对各地细则的仔细梳理,我们发现这些细则总体上并不激进,没有超出市场的预期。不过由于各地市场的状况存在差别,所以其细则的侧重点也有所不同。对于这一点,在接下来文章中我们还将进行详细的分析。

对此,中原地产分析认为,综观各地的细则,基本承接了国务院“国五条”的内容,并无超出预期。除北京、上海以外,各地公布的2013年度房价控制目标均为人均可支配收入实际增幅。与此同时,二手房交易差额20%的个税都将严格征收,满5年唯一住房仍可免征。继续严禁第三套房贷,二套房贷可适时调整首付比例与贷款利率。此外,各地公布的2013年度房价控制目标与2011年相比总体上更为严厉。2011年度普遍采用的标准是房价涨幅低于城市GDP和城镇居民人均可支配收入增速,而2013年度采用的口径是城镇居民人均可支配收入的实际增幅,即名义增幅减去CPI,实则提高了目标。此外,较为引人注目的是北京限购再度升级。细则规定,自3月31日起,北京户籍成年单身人士未拥有住房的,限购一套住房;对已拥有一套及以上住房的,暂停购房。而在信贷方面,细则规定继续禁发第三套购房贷款,严格执行第二套购房信贷政策,北京则进一步提出将根据房价目标提高二套房首付比例。

这些细则的出台也是一石激起千层浪。较为主流的一种观点是,这些细则更多地是对“国五条”的一种呼应,在具体可操作的层面还嫌不足。对此,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,多个地方版细则如约而至,除北京在执行日期上有明确规定外,其他城市在细则执行上看似都留有很大余地。细则也有专家认为,多地的细则不细、可操作性不强等问题突出,行政手段进一步强化的迹象明显,地方版“国五条”有待进一步具体化。

从这一点来说,这次细则的推出绝非是政策面的“终极版”。可以肯定的是,目前针对楼市的行政化干预正在逐级加强,这是未来政策面的一个总体趋势,一些类似“限涨令”措施的出现,正在对市场产生进一步的深层次影响。

执行力度决定后市

这些细则究竟会对市场产生哪些影响,未来的楼市又会怎么走?从目前来看,各地对于细则的执行力度将会决定市场的后续发展方向。在当前的情况下,如果房地产市场继续出现快速上涨,不排除会有进一步严厉的措施出台。

当然,近期市场出现的变化将会是显而易见的。首先,二手房的成交量将会下降,市场也将由此前的火热转向阶段性的冷却。对此,中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明表示,由于“国五条”出台后已经释放了大量需求,预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑,但价格会先趋于稳定,下半年预计稳中有降;从第四季度起,市场整体会趋于稳定。特别是在一线城市,这一表现将会更为突出。中原地产市场研究部总监张大伟则认为,地方版细则中,一线城市力度最大。本轮市场反弹的主要表现就是一线城市房价上涨迅速,所以调控明显体现了差别化,而一线城市的力度也代表了全国的调控方向。

其次,在当前的政策敏感期,不少细则在一些地区还只是起一个“抛砖引玉”的作用,根据市场的变化,还可能会有进一步的细化措施出台。全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭认为,上海下一步还可以考虑在以下几个方面深化,一是对新建商品住房价格控制,应该设定一个弹性数量目标;二是加强对避税和避开限购的不正常离婚、不正常交易的应对措施;三是强化对以机构名义避开限购的购买行为的应对措施。

再次,要让调控在房地产市场真正发挥效用,其重点应该进一步转向存量房。长期以来,我们的税费一直要等房产发生交易才产生,而在持有阶段却不产生任何费用。也就是说,在持有阶段是没有任何成本的,这也直接导致了像“房姐”、“房叔”这种现象的产生。要彻底杜绝这种现象,就要切实提高投资客持有房产的成本,这样才能产生有效的威慑力量。对此,我们认为应该进一步加快房产税的试点,并制定和完善与当前市场环境相适应的执行细则,从而最终把那些投资客手中的存量房“倒逼”出来,这样才能起到应有的调控效果。

总而言之,房地产市场新一轮的博弈又将开始,而对于购房者来说,要根据自身的情况去制订相适应的应对策略,从而有效降低购房成本,实现自己的居住梦想。

深度分析篇

各地细则异同对比

综观现已公布的各地方执行细则,北京因为出现“降低”、“禁入”等字眼而最为严厉,上海、广州等其他一线城市次之,重庆、深圳等地中规中矩,但南京、杭州、大连等地细则只有寥寥数语,难脱应付之嫌。

地方细则“众生相”

继3月30日晚北京、上海、重庆三市出台新“国五条”实施细则之后,31日包括天津、南京、深圳、杭州、厦门、济南、合肥、贵阳、大连等城市也相继公布了落实“国五条”的地方新规。3月份的最后两天,有16个城市赶在“窗口期”出台了地方执行细则。

从表面上看,地方执行细则从限购、限贷到税收、信息联网,新一轮调控政策似乎在过去“史上最严”的基础上得以升级,大有拉开架势大干一场的模样。但记者综合对比前两年调控政策发现,地方细则缺乏新意。除了20%房价差额所得税之外,地方细则中无非还是强调限购和限贷措施,而这在本质上只是过往政策的延续。

各地政策力度不一。总体来看,一线城市力度最强,如北京最严,上海次之;各地中心城市及二线城市力度则相对较弱,如合肥尚未提到20%个税、限购及二套房贷等;南京、杭州、大连等地则更加省事,仅用寥寥数字提到2013年的房价控制目标便完事,走简约路线。如杭州的细则内容为:“经市政府同意,2013年度我市新建商品住房价格控制目标为:全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。”加上标点符号,仅仅64个字,可谓是精简到极致。

此外,各地细则都有所保留,如一度被寄予厚望的调控的重点20%个税,除了京沪等少数城市外,大多数城市并未提到操作细节。此外,对于民众普遍关心的二套房贷调整时间和幅度,并未给出明确的时间期限,而只是笼统地表示在“必要时”根据实际情况进行调整。

当然,各地细则也有着惊人统一的地方,即房价调控目标均设定为:房价增幅低于人均收入增幅,即便是惜字如金的南京、杭州版细则,也重点凸显该项内容。此外,各地方版细则对2013年的土地供应情况也纷纷采用统一口径,即“不低于过去5年平均水平”。

侧重点各有差异

细致梳理已经出台的地方细则,都是围绕房价调控目标、限购、税费、信贷、限价等方面展开。在此,主要针对这几个方面来对各地政策进行比较,以便读者对各地政策有一个全面的了解。

房价控制目标:北京提到“降价”

大多数城市房价控制目标仍然以控制涨幅为主。

绝大多数城市闭口不提“降价”,均表示将房价涨幅控制在居民收入涨幅之下。包括广州、深圳、重庆等城市,其房价控制目标为仍然采用过去的做法,即不高于当年人均可支配收入的实际增长幅度,因此被戏称为房价“上涨目标”。

唯一例外的是北京版细则,提到了“降低”字眼。北京细则指出,新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,降低自住型、改善型商品住房的价格。因为其中明确提到降价,所以被业界称为最严细则。

二手房个税:多地未提操作细则

“20%个税”何时开始征收?怎样征收?……诸多操作细节,多数地方细则中均难以找到答案。

相对而言,北京细则操作性最强。北京明确对于能够核定原值的二手房按照转让所得20%征收,随后紧接着又出台补充细则,公告明确5年以上家庭唯一住房免征个税,同时明确经适房、房改房都将按照20%的税率征收个税,未能核定原值按交易额1%计征。

包括广州、重庆等城市均表示“严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”,但对如何实施二手房交易“20%个税”操作细则未过多涉及。与其他城市相比,重庆二手房个税征收对象略有不同,其细则规定:对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房,以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税;对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

二套房贷:不提具体措施

对于各地民众普遍关心的二套房贷,各地似乎统一了口径,均不谈具体措施。

上海、广州等城市提到“提高第二套住房贷款的首付比例和利率”,而北京则只是提到会“提高首付比例”,至于利率水平会不会随之上浮,细则中没有明说。对于民众尤其关心的二套房贷首付和利率提高的比例会有多大?各地方版细则均未给出明确的说法,而是笼统地表示“在必要时”或“根据实际情况”来决定是否提高,以及提高的幅度。这给人留下了极大的想象空间。如果像2011年那样,全年保持平稳态势,那么二套房贷是否就会维持原样,而不会有任何变化?

相对来说,重庆细则显得比较实际一些,提到了提高二套房贷的条件,其规定:主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时,可在国家统一信贷政策基础上,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

目前,各地仍然执行此前的二套房贷规定,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而对于未来二套房贷会如何变化,之前市场上一度疯传“首付比例提高到七成、利率上浮1.3倍”说法,也并非没有道理。

限购措施:北京采用“禁入”手段

相比较而言,北京限购措施最为严厉,次之为上海,而重庆则“一如既往”地没有采取限购措施。

北京细则中提到,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。这也就是说,此前通过“假离婚”的办法来规避限购措施,现已无法行得通了。除此之外,北京版细则还提出将严惩骗购行为。北京将成立专门的购房资格审核机构,届时房管部门、公安、税务、民政、人力社保等部门实现信息共享。而对教唆、协助购房人造假的开发商和中介机构,会暂停网上签约;而对骗购的家庭,将采取禁入市场5年的处罚。这也从另外一个方面体现了北京版细则的严厉之处。

限价措施:各地大同小异

各地均执行限价措施,主要包括“明码标价”、“一房一价”,同时限制住宅商品房随意提价行为。

北京、上海、广州、深圳均表示,实行“明码标价”、“一房一价”措施,对明显提价及高于周边同类项目价格的商品房,可暂不核发预售证。合肥细则更加细致,明确要求价格核定之后,3个月之内不能随意涨价。

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