万科出海只为学习 海外房产购买力弱或成牵绊

[导读]王石日前在公开场合表示,由于不少万科的客户将移民海外,其中30%选择北美作为目的地,因此万科会跟随这些客户进军北美。

每经记者 王杰 发自北京

王石(微博)日前在公开场合表示,由于不少万科的客户将移民海外,其中30%选择北美作为目的地,因此万科会跟随这些客户进军北美。

“如果没有充裕的资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《每日经济新闻(微博)》记者,从机会成本及投资回报率的角度考虑,在新型城镇化的驱动影响下,尽管楼市会一直经受调控的影响,但是国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

房企出海仍在“试水”阶段

万科今年2月与铁狮门房地产公司(TishmanSpeyerProperties)宣布成立合资公司,共同开发美国旧金山富升街201地块(201FolsomStreet)的高层豪华住宅公寓项目。该项目是万科在北美市场的首次投资。

万科方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,公司进行国际化业务尝试的目的,主要在于获得实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会,通过合作学习国外优秀同行的专业能力和管理水平。万科表示,公司不仅仅是从投资的角度来看待美国市场,还希望能够学习美国这个成熟市场的开发和管理经验。

截至目前,已有碧桂园中国建筑中国铁建、万科等十余家大型房企在海外有房地产项目或确定投资计划。业内人士分析,国内龙头房企频繁投资海外房产的目的,不仅仅是为了学习。一位熟悉海外房产的业内人士向记者透露,房企出海,仍处于“试水”阶段,目前来看暂没有成功的案例。

张宏伟分析,中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑,更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势,吸引国内高端职业客群到海外置业投资。“进一步讲,部分大型房企的全国化布局基本完成,从战略布局角度需要国际化;从投资项目来看,多为旅游地产项目,而锁定的客户多为国内客户,企业也可借此整合产业链,吸引国内客户投资。”

国内比海外更具投资价值

上海易居研究院研究院严跃进表示,类似于万科这样的大型房企频频涉足海外,仍然面临着各种风险。从宏观角度看,国外房地产市场也不平静。作为市场化程度较高的美国市场,风险传播途径将更复杂,并能显著影响相应的海外项目。而从微观角度看,国内大型房企多带有“以垄断谋暴利”的成长痕迹。这种模式,在国外如没有较好的资本运作及风险把控能力,则完全可能拖累其相应项目。

开发模式的差异化,也是房企出海的门槛。

亚豪机构市场总监郭毅表示,国内开发商出国首先面临的是拿地困境,国外土地是私有的,开发商拿地的方式和国内完全不一样,并且难度不小,有的甚至还要征得该地块周边几公里范围内人群的同意。

严跃进分析,在国外市场化因素大于行政化因素的背景下,国外开发更注重在制度大框架下走市场操作流程。二是相比国内“重资产”模式,国外“轻资产”模式更为成熟。

此外,海外房产“购买力”也是制约房企出海的瓶颈。张宏伟认为,在中国城市化进程尚未完成的市场背景下,中国的房地产市场仍然会有至少10~20年的发展机会。从机会成本及投资回报率的角度考虑,在新型城镇化的驱动影响下,尽管楼市会一直受到调控的影响,但是国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

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