房产市场看似平静 买家税官都很纠结

至如今,广州版“国五条”实施细则已落地一周,之前喧嚣躁动的房产市场也逐渐平静。但是,在看似重归平静的背后,仍有一些纠结的情绪在继续“发酵”:

面对“朦胧”的实施细则,一些有着强烈改善性住房需求的家庭倍感纠结;同时,更多的家庭认为调控一段时间后又将是房价的新一轮报复性上涨。而从“有形之手”——税务部门的信息来看,纠结心态同样存在:调控力度或轻或重,都可能造成不同的影响。但为应对可能出现的“意外”,做好第二手准备已经在所难免。

“被二套”,改善型买家“中枪”

广州市市民彭先生2005年购买了一套小面积的二手房改房,也是他的唯一一套住房。后来,随着孩子的出生,保姆、老人的入住,房子已不够住。为此,彭先生在去年借钱购置了一套三居室面积稍大点的房子,在近日搬入新居后,彭先生立即放盘卖旧房。但恰好遭遇“国五条”细则落地,原来的放盘价无人问津。加上不知道“能核实房屋原值的应依法严格按转让所得的20%计征个税”到底会怎样执行,后续税收政策又会怎样变化,在给房子定价时,彭先生很纠结,在不得不降了点价后,目前房子还暂时无人问津。

彭先生感到很焦虑,他对羊城晚报记者表示:“我们买房既不是为了投资,更不是为了投机,纯粹就是改善住房条件。为了换这套大一点的房子,我们借了很多钱,如果不卖掉旧房,我们根本就没办法还钱,所以,我们一搬进新房立即就挂盘卖旧房。我们属于典型的改善性住房需求,但不幸也‘中枪’了。”

彭先生还说,自己实际上是“被二套”,因此不能享受到税收优惠政策。

“如果我先卖掉旧房再买新房,完全可以享受‘超5年唯一家庭生活用房免征个人所得税’这个优惠政策,但问题是,我父母家人都不在广州,我卖掉唯一一套住房后住哪里?去租房子住?还不知道租房子住的钱多还是交税的钱多!这种税收优惠政策难道就是鼓励大家去折腾?”

彭先生的情况并非个案。在广州,经济条件尚不宽裕、出于改善住房条件购新房卖旧房的大有人在,但现在都面临“被二套”而不能享受到任何税收优惠政策。

前三月涨幅大,税务部门很纠结

在广州市“国五条”实施细则落地几天后,广州市国土房管局随后于4月4日公布了3月份市区新建商品住宅网签均价同比暴涨34.9%的消息。这又让许多暂时被压制但仍有着强烈购房情结的家庭担忧情绪再起。

虽然在广州市“国五条”实施细则中明确提出了调控目标:2013年广州市新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。这个调控目标,按照专家的解读,就是居民人均可支配收入减掉CPI的净值,如果估算为8%左右,房价涨幅至少要控制在大体同等范围内才算完成任务。

然而,今年前三个月广州房价的上涨数据表明,情况并不乐观。统计显示,今年前三个月,广州房价同比涨幅均超过10%,3月份新建商品住宅网签均价甚至同比暴涨了34.9%,远超调控目标。也就是说,广州今年前三个月的房价涨幅,实际上已经超出政府划定的全年上涨调控目标。

另外,从一些部门传出的信息看,在等待、观察细则落地后市场反应的同时,纠结和担心同样存在。有地税部门人士对羊城晚报记者表示,如果地方调控力度被中央认为不到位,国务院检查组下来了解情况后,不排除有进一步加大调控力度的可能。因此,接下来,地方有关部门会进一步讨论个别政策调整的可能性和方向。

核定征收率可能调至1.5%或2%

税收政策进一步调整的可能性和方向在哪里?

有税务界人士向羊城晚报记者表示,如果广州要进一步收紧二手房转让“个税”政策的话,除了在核实房屋原值上可采取进一步措施外,从地方政府目前的权限看,调整核定征收的“应税所得率”,也是未来政策有可能调整的一个方向。

根据我国税收政策,对个人住房转让,在不能正确计算房产原值、合理费用即不能准确计算转让所得时,可以先确定一个“应税所得率”,相当于二手房交易平均利润率,通过公式“应纳个人所得税额=个人转让房产收入额×应税所得率×20%税率”来简化计算征收应缴纳的个税额。

在广州,早在2005年就把个人住房转让的应税所得率定在5%,5%×税率20%=1%,这就是现在大家常说的二手房转让核定征收“1%”个税的由来。2005年以后,虽然广州二手房市场价格不断走高,但应税所得率5%、核定征收率1%一直都没有变。

但实际上,地方有权调整这个征收率。据税务专家介绍,按照国家规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”

也就是说,地方税务机关可以通过调整应税所得率,把核定征收率提高到1%以上、3%以下。“如果上头还有进一步的要求,地方税务部门可能会把个人住房转让核定征收的征收率调高到1.5%或2%。”记者 严丽梅

(羊城晚报)

正文已结束,您可以按alt+4进行评论
您认为这篇文章与"新一网(08008.HK)"相关度高吗?

热门推荐

看过本文的人还看了

在这里,发现聪明钱
扫描左侧二维码即可添加腾讯财经官方微信;
您也可以在微信公众号搜索“腾讯财经”,开启财富之门。

相关微博

[责任编辑:fengnianhan]

热门搜索:

    登录
    同步:

    最热评论

    企业服务