中国式房产调控:十年调控房价屡调屡高

日前,各地开始落地国务院国五条政策。从2 0 0 3年,房地产业被正名,到2 0 1 3年国五条再袭,中国式房地产调控已经十年,经历四轮调控之后的房价反而屡调屡高。梳理这段历史,可以发现,中国房地产市场是一个政策市,调控方向催生楼市涨跌,政策松紧左右购房动机。可以说,中国式房地产调控真实反映了十年全国房地产行业现状。如何吸取过去教训,既做到房价合理回归,又避免伤及无辜,是新一轮楼市调控必须面对的难题。本报记者与专家学者一道,共同聚焦中国楼市,反思中国式房地产调控得与失。

十年调控

房价屡调屡高

“直观观察,北京、上海等大城市房价从10多年前3000元/平方米左右上涨到四五年前1万元/平方米左右,现在平均也要4万元/平方米,中心城区要7万元/平方米。”袁钢明说。

回顾十年四轮中国房地产调控,从2003年的“18号文件”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”,中国式房地产调控,“特色鲜明”。十年间中国房价到底涨了多少?中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明在今年年初时曾做统计。

“国家统计局公布的房价涨幅与实际情况存在偏差,这也是很多人质疑的焦点。”袁钢明说,从国家统计局公布的数据看,房价涨幅始终没有超过10%,房价没有出现过快上涨。然而,用国家统计局公布的销售额和销售面积数据计算出来的房价涨幅大幅度高于其公布的房价涨幅。根据国家统计局数据正确计算的房价涨幅,2004年、2005年、2007年、2009年同比分别上涨到14.3%、10.1%、15.3%、23.5%,上涨高峰时的月份同比涨幅高达20%左右。2009年国家统计局公布房价涨幅仅为1.5%,比按国家统计局数据正确计算出来的23.5%的涨幅低了22个百分点。2010年4月房价暴涨,各地出现恐慌性购房狂潮。

无论从符合实际情况的房价数据看,还是人们的所见所闻看,房价过快上涨没有得到控制。2012年年初,调控部门和多年来一样强调坚定不移地控制房价过快上涨,首次提出要使房价回落到合理价位。但是,在经济增速下滑压力下,限购等控制措施悄悄放松,降息等刺激措施落实到了房地产贷款上,房价由下降转变为快速上涨。国家统计局公布1~7月份70个大中城市中53个城市房价下降,到年底变成54个城市房价上涨,同比涨幅均未超过2.4%。按国家统计局数据正确计算的全国平均房价从2012年年初的下降到年底上涨8.1%。

“直观观察,北京、上海等大城市房价从10多年前3000元/平方米左右上涨到四五年前1万元/平方米左右,现在平均也要4万元/平方米,中心城区要7万元/平方米。”袁钢明说,民间研究机构在网上发布的市场房价上涨数据和人们眼见耳闻的房价暴涨情况高度一致。而国家统计局公布的大多数城市房价轻微上涨的官方数据与实际情况差之万里。

与袁钢明统计相比,网上一则“盘点十年房价”的微博引发网民热议,则再次佐证了民间的观点。该盘点内容显示,十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元,十年上涨143%。

关注焦点

调控为啥管不住高房价?

“房价在调控中持续上升有违初衷,打压房价的同时,却抑制了供给。”牛凤瑞说。

快速上扬的房价已成为当前宏观调控的焦点,一系列调控政策组合“维稳”联合调控,密集出台。可即便如此,每当人们聊起那些年房子的事,均会产生共鸣调控无力,房价照涨。

这几年的调控实际上是在抑制需求,归根结底就是让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。十年,中国房地产业发展的黄金期,同样也是政府对房地产密集调控的十年。作为刚需大军中的一员,张国栋的感受,具有普遍性。

如今已34岁的张国栋,依旧还是一人儿在长春漂着,从2003年大学毕业算起,从老家公主岭出来,整整10年。在这段时间里,最为尴尬的是,房子还停留在想象阶段。

据他回忆,2003年刚上班时,在一家汽车模具厂当技术员,那时候一个月的工资才1500元,现在每个月也就2900元,工资没咋涨,可是房价不是这样。当年的房价真不贵,宽城、铁北的新建商品房,1200元/平方米,那都是好房子,而且全都是现房,但当时手里没钱,也没想到房价会暴涨。此后在2004年~2007年,房价先后突破2000元、3000元/平方米。2008年,房价没有太大涨幅,还是没出手,因为首付没攒够。2009年后,手里有些存款,但却撵不上房价上涨,此后至今,房价从4000元/平方米为起点,一路猛涨,5000元、6000元、7000元/平方米。

“跳来跳去,我现在工资也不过每月2900元,买个70平方米的房子也要四五十万,别说全款,首付也拿不起。”张国栋说,十年间,1200元/平方米的房子看到,7000元/平方米的房子也听过,个人最深的感觉是,国家政策越来越多,房价却越调越涨。

“房价在调控中持续上升有违初衷,打压房价的同时,却抑制了供给。”经济学家、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示,十年中,房地产政策的调控大体进行了九次大的宏观调控,除了2008年短期的房价下跌以外,总的趋势是房价在调控中持续上升,这个结果有违初衷,结果是政府不满意,房地产开发商不满意,最重要的是购买者也不满意。

最近几年,国家针对房地产的调控,可以说一年比一年严格,但从调控的实际情况来看,调控暂时挤出了部分市场需求,但它没有改变我们供求关系的基本面。不同人群,不同需求,在购房时往往有不同的情况,差别化对待还是有必要的。要不然一刀切的结果是,宏观调控政策让很多人没有购房资格,或是提高购房成本。

牛凤瑞表示,打压房价没有错,但绝对不是抑制供给,国内经济走势并不明朗,因此在特殊时间,可以适当增加土地供给,缓解需求压力。

利益博弈

中央政令的打折执行

“其实遏制高房价,也没有那么难,就看有没有决心。香港就有这方面的成功经验,效仿香港巨额交易税剔除房地产投资功能,只要出台有效的经济杠杆,高房价问题就会解决。”易宪容说。

中央的调控政策针针见血,可是每每到了地方,各地总是打折执行,这到底是为什么?中央政府为什么不把政策及细则统一制定,要求各地统一执行,继而避免政令不通?

“1994年分税制改革,地方政府财政收入大部分上交中央,但地方政府也要发展,土地成了最大的收入来源。”清华大学经济管理学院张陶伟教授表示,根本上讲,在日常经济发展中,地方需要大量资金,没有充裕的资金就难完成GDP考核任务,在行政管理学中,金字塔结构是一个行政层次,指的是行政组织中的层次数目。按层级组建的行政组织,被划分为若干层次,形成一个等级分明的金字塔结构,处在塔尖的行政高层通过一个等级垂直链控制着整个行政体系。也就是说中央完全有能力统一制定细则,但是并没有这样做,用的却是网状结构,地方自己出细则,这其中就是考虑到了各地方的差异,经济发展水平,和房价现状,一二线城市土地资源紧缺,三四线城市好多房子没人住,调控需要因地制宜,国家也有这方面的考虑。

“中央政府能够统一的只是利率和方向,地方政府在大方向不敢相悖,在实际情况中却又充分领会了差异化原理,政府一再强调改革的急迫性,实际问责制最需要完善,不能好事大家都抢着邀功,坏事没人愿意出头。”张陶伟说,这个很容易理解,住建部对各地房价调控具有监管权力,但是各地房地局的官员却是当地政府选举任命的,到底听谁的?这个就是要继续改革的问题。

在经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来,中国式房地产调控政策,更多的是宏观调控态度上的坚决,但行之有效遏制住房投机投资的政策却不多,许多房地产政策根本无法落实到位。地方政府行政干预房地产宏观政策,很大程度上影响了政策的落实。

“其实遏制高房价,也没有那么难,就看有没有决心。香港就有这方面的成功经验,效仿香港巨额交易税剔除房地产投资功能,只要出台有效的经济杠杆,高房价问题就会解决。”易宪容说。

一位不愿透露姓名的体制内人士表示,土地财政收入是地方政府收入的主要来源,全国地方政府都一样,如果大家都按照政策严格执行,势必影响收入,GDP搞不上去,经济就是没发展,某种程度上这是与政绩绑定的,地方政府在执行过程中却没了“底气”,其实也不难理解。如上海、北京2010年的土地出让金均超过1000亿元,占当地财政收入的近一半。

记者了解到,近3年,土地出让所得每年稳定在2万亿元~3万亿元的规模,房价跌落会让地方政府收入锐减。

趋势分析

“国五条”

绝非最后一击

“调控政策还没到位,刺激政策就出台了,调控缺乏持续性。”袁钢明说。

何谓中国式房产调控,“国五条”会不会是中国式调控的最后一张底牌?房价究竟该咋调?

“我个人觉得,‘国五条’不会是终点。”袁钢明表示,新一届领导集体,已看到了调控房价的紧迫性,新的配套政策还会陆续出台,以缓解新的社会矛盾。

“调控政策还没到位,刺激政策就出台了,调控缺乏持续性。”袁钢明给记者举例,调控措施先紧后松、名紧实松,2007年出台过对二套以上购房贷款利率提高10%的控制措施,产生了控制投机性购房的政策效果。但是,这一有效措施不久后被取消。2009年出现经济下滑,降低二手房交易税的房地产投机刺激政策出台,推动房价暴涨。房地产商发出的房价将大幅上涨预言不断得到验证,驱动房地产投机狂潮翻滚。房价上涨越高,恐慌购房越急。2010年4月调控部门采取紧急调控措施,只是恢复被降低的二手房交易税,提高购房首付款比率到30%。既没有提高交易税和贷款利率,也没有加征房产税和交易所得税等,措施力度远小于市场预期。如此调控之后,房价反而上涨得更高。2010年~2012年,各地也是涨声不断。

袁钢明建议,未来中国房地产市场调控,应采取力度适中、逐步过渡的软着陆方式,使房价逐渐回落到正常合理的水平。在国家增加供给,保障刚需住房的前提下,打击投机性住房还是非常紧迫的,应该用三个手段打压房价,首先使交易税至少上涨到50%,另外就是提高银行的贷款利率,还有就是大规模征收房产税。

对于政策连贯性,住建部政策研究中心主任秦虹对此也表达了观点。“国家政策上的事情,不太好判断和评价。”她表示,从趋势上来看,抑制投机炒房需求要长期坚持,短期内限购限贷政策不会放开。

十年四轮调控

第一轮

为房地产业正名

(2003年~2004年)

2003年8月,国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。并发《关于促进房地产市场持续发展的通知》,简称18号文件。房地产行业,从此步入行业发展快车道。2004年被称为房地产的政策年,在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策,以规范市场、控制房价。

第二轮

结构性调控降温市场

(2005年年初~2008年年初)

2005年4月,国务院常务会议认为,“目前房地产市场存在的主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。”2007年,为了防止市场过热,从金融层面打击房地产市场,5次加息。此后,“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“国十五条”相继出台,但房地产行业却仍是肆无忌惮地涨价,涨声盖过调控。

第三轮

紧急救市

(2008年年末~2009年年末)

为应对全球性金融危机对中国经济的冲击,楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月,国务院常务会议指出,“进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。”

随后,二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。这一轮“政府托市”,是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举,为经济稳定增长贡献了不少力量。不过,从2009年春开始,刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。2009年10月24日,“国四条”出炉。

第四轮

全面加码

(2010年至今)

2010年开始,限购、限贷、限价三管齐下。“国十条”中的限贷政策,二套房首付比例提高至不低于四成,房贷利率上浮10%,当时被称为史上最严厉调控政策。2011年1月26日,以限购为主要内容的“新国八条”全面跟进,全国36个城市先期纳入限购范围,此后限购范围越来越大,达到46个。2012年,住建部启动全国40个城市的个人住房信息联网系统的建设工作。2013年2月20日,国务院常务会议确定最新的“国五条”。随后,各地落地政策陆续公布。

编辑:张星 美编:李晓羽 责校:耿小平

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